Ипотечные термины и виды ипотеки в Великобритании.

Введение

В этой статье представлены описания терминов, используемых в ипотечном кредитовании в Соединенном Королевстве.

Введение

Рынок ипотечного кредитования в Великобритании является одним из самых инновационных и конкурентоспособных в мире. Большинство заемных средств предоставляется либо взаимными организациями (строительными обществами и кредитными союзами), либо собственническими кредиторами (как правило, банками). На протяжении нескольких лет рынок функционировал с минимальным государственным вмешательством, однако это изменилось, по крайней мере временно, после национализации Northern Rock в 2008 году, который на тот момент являлся одним из крупнейших ипотечных банков страны. С 1982 года, когда рынок был существенно дерегулирован, наблюдались значительные инновации и диверсификация стратегий, используемых кредиторами для привлечения заемщиков. Это привело к появлению широкого спектра типов ипотечных кредитов.

Способы возврата капитала

Ипотека с погашением – в принципе, при прочих равных условиях, кредитору ежемесячно выплачивается фиксированная сумма, которая покрывает проценты, причитающиеся за этот месяц по непогашенному остатку кредита, плюс погашение части основного долга. Эта фиксированная сумма рассчитывается таким образом, чтобы весь кредит был погашен к концу срока ипотеки. Ипотека только на проценты – при которой платежи кредитору покрывают только проценты. Основной долг не погашается, поэтому полная сумма кредита остается непогашенной в конце срока ипотеки. Например, если сумма кредита составляет 90 000 фунтов стерлингов, а процентная ставка (взимаемая ежемесячно) составляет 5,6% в год, ежемесячный платеж по процентам составит {(90000*5,6%)/12}=420 фунтов стерлингов. Ипотека с эндоумент-страхованием – ипотека только на проценты, при которой основной долг планируется погасить за счет страховой выплаты по одному или нескольким полисам эндоумент-страхования в конце срока ипотеки. Ипотека с инвестиционной поддержкой – ипотека только на проценты, при которой основной долг планируется погасить за счет средств, полученных от Индивидуального Сберегательного Счета (ISA) или другого инвестиционного плана в конце срока ипотеки. Иногда такие ипотеки называют ISA-ипотеками. Пенсионная ипотека – ипотека, при которой средства из личной пенсионной схемы используются для погашения ипотеки только на проценты при выходе на пенсию.

Виды процентных ставок

Переменная ставка – ставка меняется по усмотрению кредитора. Стандартная переменная ставка – переменная ставка по умолчанию, предлагаемая кредитором ипотечным заемщикам со стандартной ипотекой на жилье. Ставка, привязанная к индексу (Tracker rate) – переменная ставка, основанная на опубликованной процентной ставке (обычно LIBOR), плюс фиксированная процентная маржа. Например, LIBOR + 1,5%, следовательно, если LIBOR составляет 4% в год, процентная ставка, взимаемая с заемщика, составит 5,5% в год. Фиксированная ставка – процентная ставка остается фиксированной в течение определенного периода, обычно 2, 3, 4, 5 или 10 лет; после чего соглашение переходит на переменную ставку. Долгосрочные фиксированные ставки (более 5 лет), если они доступны, как правило, дороже и/или связаны с более высокими комиссиями за досрочное погашение, и поэтому менее популярны, чем краткосрочные фиксированные ставки. Высокие комиссии за досрочное погашение необходимы для защиты кредитора от снижения рыночных процентных ставок. Дисконтная ставка – ставка, по которой в течение короткого фиксированного периода (обычно от 1 до 5 лет) начисляется процентная ставка ниже номинальной (например, на 2% в год), после чего начисляется полная ставка. Иногда ставка поэтапно снижается (например, 3% в 1-й год, 2% во 2-й год, 1% в 3-й год). Ставка с ограничением (Capped rate) – переменная процентная ставка, но также предоставляется гарантия, что ставка не превысит установленный максимум. Для этого кредитору, вероятно, потребуется приобрести производный финансовый инструмент для защиты от повышения рыночных процентных ставок выше установленного предела и переложить стоимость этого на заемщика. Иногда устанавливается и коридор, то есть минимальная ставка в дополнение к максимальной. Ставки с ограничением часто предлагаются на периоды, аналогичные фиксированным ставкам, например, 2, 3, 4 или 5 лет.

Другие способы классификации ипотечных кредитов

Ипотека для сдачи в аренду – форма коммерческой ипотеки, используемая для покупки жилой недвижимости с намерением сдать ее в аренду платящим арендаторам. Ипотека по программе "Право на покупку" – ипотека, оформляемая в связи с законодательством о "праве на покупку своего жилья" для арендаторов муниципальных домов или жилищных кооперативов. Аренда с последующей покупкой (Let to buy) – схема, при которой домовладельцы сдают в аренду свое текущее основное место жительства, либо получив согласие от своего текущего ипотечного кредитора, либо рефинансировав ипотеку в кредит для покупки с последующей сдачей в аренду, чтобы приобрести другой дом. Гибкая ипотека – ипотека, которая позволяет вносить дополнительные платежи основного долга без штрафных санкций и часто допускает отсрочку платежей или уменьшение размера платежей. Ипотека для заемщиков с проблемной кредитной историей – ипотека, предназначенная для заемщиков с кредитными проблемами, например, с решениями суда. Ипотека с заявленным доходом – ипотека, при которой кредитор не требует подтверждения дохода для оценки платежеспособности, а полагается на заявление заемщика о размере дохода, заверенное им как достоверное. Предоставление ипотеки с заявленным доходом было запрещено Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA) в апреле 2014 года. Ипотека без подтверждения дохода – ипотека, при которой сумма займа не зависит от дохода заявителя, и заявитель подтверждает свою способность выплачивать кредит. Ипотека с отсрочкой начисления процентов – ипотека, которая позволяет заемщику вносить платежи, меньшие суммы начисленных процентов. Остаток добавляется к основной сумме долга, которая, вероятно, увеличится и превысит первоначальную сумму; в дальнейшем процентные платежи будут значительно выше. Такие ипотечные кредиты предлагались в периоды высоких процентных ставок молодым специалистам, чьи доходы, как ожидалось, будут быстро расти. Ипотека с взаимозачетом – ипотека, при которой заемщик может уменьшить сумму начисленных процентов за счет взаимозачета имеющегося кредитного сальдо с ипотечным долгом. Ипотека в иностранной валюте – ипотека, при которой долг выражен в иностранной валюте (обычно в той, в которой рыночные процентные ставки ниже) с целью снижения выплат по основному долгу и процентам. Однако это может оказаться более дорогостоящим для заемщика, если иностранная валюта вырастет в цене по отношению к фунту стерлингов.

Buy to let mortgage – a form of commercial mortgage used to purchase residential real estate with the intention of letting it to paying tenants. Right to buy mortgage – a mortgage arranged in connection with the "right to buy your home" legislation for council or housing association tenants. Let to buy – a form of transaction whereby homeowners rent out their current main residence, either by obtaining consent from their current mortgage lender or remortgaging to a buy to let loan, in order to purchase another home. Flexible mortgage – a mortgage that allows additional capital payments without penalty and often allows payment holidays or underpayments. Adverse credit mortgage – mortgages aimed at borrowers with credit problems, e. g. county court judgements. Self certified mortgage – a mortgage where the lender does not seek proof of income to demonstrate affordability, but instead relies on a statement of earnings as "certified" by the borrower(s). Self certified mortgages were banned by the Financial Conduct Authority (FCA) in April 2014. Non status mortgage – a mortgage where the borrowing is not dependent on the income of the applicant and the applicant states that they can afford the repayments. Deferred interest mortgage – a mortgage that allows the borrower to make repayments that are lower than the amount of interest owed. The remainder is added to the principal, which is likely to increase to more than the original amount owed; the remaining interest payments will then be significantly higher. These mortgages were marketed during periods of high interest rates to young professionals whose salaries were expected to increase quickly. Offset mortgage – a mortgage where the borrower can reduce the interest charged by offsetting a credit balance against the mortgage debt. Foreign currency mortgage – where the debt is expressed in a foreign currency (typically one in which market interest rates are lower) in an attempt to reduce capital and interest payments. However this might well turn out to be more expensive for the borrower if the foreign currency appreciates against sterling.

Сборы

Продуктовый сбор – плата, уплачиваемая заемщиком за получение (обычно стимулируемого) продукта. Плата за досрочное погашение, штраф за выкуп или обязательство – кредитор может нести различные предварительные расходы (например, расходы на оценку недвижимости, если они не взимаются явно; или путем предложения более низкой процентной ставки в первые несколько лет ипотеки; или – что немаловажно – вознаграждение посредников или отделов продаж). Кредитор стремится возместить эти расходы, устанавливая более высокие процентные ставки на оставшийся срок ипотеки. Поэтому обычно взимается штраф, если заемщик погашает кредит досрочно, чтобы гарантировать возмещение хотя бы части этих расходов. Ранее такие штрафы назывались штрафом за выкуп или обязательством, однако с началом регулирования Управления по финансовому регулированию и надзору они стали называться платой за досрочное погашение. Плата за оценку – оплата услуг сертифицированного оценщика для осмотра недвижимости и подтверждения ее стоимости, достаточной для покрытия суммы ипотеки. Плата за высокую оценку кредитного риска (HLC) – плата, взимаемая кредиторами за ипотечные кредиты, превышающие заранее определенный порог соотношения кредит/стоимость (LTV). До 1990-х годов эта плата обычно взималась со всех ипотечных кредитов с LTV более 75%, но впоследствии рынок в целом перешел к порогу в 90%. В дальнейшем некоторые кредиторы отказались от явной HLC, предпочитая устанавливать повышенную процентную ставку по ипотечным кредитам с более высоким LTV.

Статистический и отраслевой жаргон

Плата за оформление – либо процент от суммы кредита, либо фиксированная плата, взимаемая ипотечным кредитором или ипотечным брокером за предоставление и организацию ипотеки. Loan to Value (LTV) – отношение суммы кредита к стоимости недвижимости. Валовый объем ипотечного кредитования – весь объем новых кредитов, выданных за определенный период, включая рефинансирование и новые кредиты на покупку жилья. Общий остаток по ипотечным кредитам – общая сумма непогашенных ипотечных кредитов на определенный момент времени. Чистый объем ипотечного кредитования – общее изменение остатка по кредитам между двумя моментами времени, которое также можно рассчитать путем сложения валового объема кредитования за период, за вычетом погашений, выкупов и убытков по кредитам за тот же период. Выкуп (погашение досрочно) – погашение ипотеки досрочно, в отличие от погашения по установленному графику, обычно при рефинансировании у другого кредитора или путем единовременной выплаты (например, при продаже недвижимости). Рефинансирование – замена существующей ипотеки новой, обычно подразумевает переход к другому кредитору.