Английское земельное право и наследственное имущество: Особенности и ограничения

Введение

Английские законы, касающиеся семейного имущества

Законы о закрепленных землях (Settled Land Acts) представляли собой серию английских законов о земельной собственности, регулирующих ограничения на создание фидеуциарного владения (settlement) – юридического механизма, используемого собственником имущества для обеспечения будущих поколений своей семьи.

Два основных типа расчетов

В соответствии с трастом на продажу имущество, которое может быть недвижимым или движимым (земля или вещи), передается собственником посредством дарения или завещания доверительным управляющим, которые обязаны продать имущество и хранить вырученные средства для бенефициаров. Строгое удержание (или строгое поселение) может быть создано только в отношении земли и представляло собой механизм, использовавшийся землевладельцем для сохранения земли в семье. Используя механизм строгого удержания, право собственности на имущество разделялось с течением времени посредством создания ограниченных сроков владения.

Ограниченные свободные владения

Ограниченное владение (fee tail) – это ограниченное наследственное владение, передаваемое по наследству только прямым потомкам первоначального владельца, порядок наследования которых определялся древними правилами, благоприятствовавшими старшему сыну. Пожизненное владение (life estate) – это наследственное владение, действующее в течение жизни определенного лица, либо самого получателя, либо другого указанного лица (пожизненное владение для другого лица – pur autre vie). Эти виды владения использовались при создании строгого урегулирования (strict settlement). Наиболее распространенный пример строгого урегулирования возникает, когда землевладелец в своем завещании предусматривает передачу земли старшему сыну на всю его жизнь, а затем передачу остальной части земли старшему сыну его сына в качестве ограниченного владения. Урегулирование часто предусматривало выплату вдове аннуитета (jointure). О младших детях землевладельца могли быть предусмотрены выплаты единовременных сумм при достижении ими определенного возраста или вступлении в брак (portions) – капитальные суммы, предназначенные для обеспечения их жизни, которые обеспечивались залогом на землю. Строгое урегулирование фактически делало землю неотчуждаемой.

Недостатки строгих расчетов

Старший сын не мог продать землю. Заключить долгосрочную аренду на недвижимость также было невозможно. Он часто не мог самостоятельно открыть и разработать шахты на этой земле, поскольку к пожизненным владениям применяются законы о небрежном обращении с имуществом, которые запрещают открытие новых шахт, если владелец не безупречен в плане предотвращения ущерба. Даже если бы он был безупречен, у него часто не хватало средств на открытие шахт. Это приводило к тому, что земля не приносила максимальной выгоды, и многие землевладельцы разорялись. Владелец пожизненным владением должен был выплачивать вдове ее аннуитет, а другим детям – их доли. Было сложно заложить землю. Землей могли нерационально управлять, и она могла прийти в сильное запустение. Эти трудности усугублялись тем, что урегулирование часто продолжалось бесконечно посредством повторных переуступлений. Старший сын, имевший право на первородный майорат, мог отменить майорат, преобразовав его в полное владение и положив конец урегулированию. Он не имел права на владение до смерти отца. При жизни отца он не мог отменить майорат без согласия отца. Отец не хотел давать согласие, поскольку это означало бы выход земли из семьи. Очевидно, сыну требовались деньги для содержания до получения права на владение. Достигался компромисс, который позволял земле оставаться в семье, одновременно удовлетворяя потребность сына в наличных деньгах. Отец и сын отменяли майорат, но земля переуступалась, обычно в форме передачи отцу на всю жизнь, старшему сыну на всю жизнь, а затем старшему сыну последнего – в майорат; таким образом, майорат возвращался к предыдущему поколению. В рамках соглашения старшему сыну предоставлялся немедленный аннуитет на землю или единовременная выплата. Если семья переживала трудные времена, эти переуступления приводили к тому, что ухудшение состояния земли и обнищание землевладельцев продолжались из поколения в поколение.

The eldest son could not sell the land. It was not feasible to grant a long lease of the property. He often could not even open and work any mines on the land himself as the laws of waste apply to life estates and they provide that you cannot open new mines unless you are unimpeachable for waste. Even if he was unimpeachable for waste he would often not have the money to open them. This meant that the optimum benefit could not be obtained from the land and meant that many landowners became impoverished. The life tenant would have to pay the widow her annuity and the other children their portions. It was difficult to mortgage the land. Land could be mismanaged and fall into severe disrepair. These difficulties were compounded by the fact that very often the settlement would continue on ad infinitum through the process of resettlement. The son's eldest son who was entitled to the fee tail could by barring the entail create a fee simple and bring the settlement to an end. He was not entitled to his interest in possession until his father died. While his father lived he could not bar the entail unless his father consented to it. His father would be reluctant to give his consent as this would mean the land would pass outside the family. Obviously the son would be in need of money to sustain him until he became entitled in possession. A compromise would be reached which would enable the land to remain in the family but at the same time satisfy the son's need for cash. The father and son would bar the entail but there would be a resettlement of the land which usually took the form of a conveyance to the father for life, to the eldest son for life remainder to his eldest son in tail; the fee tail was passed back another generation. As part of the settlement the eldest son would be granted an immediate annuity on the land or a lump sum. If the family fell on hard times, these resettlements meant that the deterioration of the land and the impoverishment of the landowners continued for generation after generation.

Отношение к интересам других сторон

Пожизненный владелец (tenant for life) должен "учитывать интересы всех лиц, имеющих права в соответствии с условиями учредительного документа". Он обязан учитывать интересы бенефициаров, но не является таким же, как обычный доверительный управляющий, поскольку сам всегда является одним из бенефициаров. В деле *Re Earl of Stamford and Warrington* (1916) 1 Ch судья Younger описал пожизненного владельца как "высоко заинтересованного" доверительного управляющего. "Он может законно осуществлять свои полномочия, в некоторой степени, но, разумеется, не исключительно, руководствуясь своими личными интересами" – как указал судья Vaisey в деле *Re Boston's Will Trusts* 1956 Ch 395. Он имеет право на определенную степень усмотрения, *Wheelwright v. Walker* [1883] 23 Ch. 752 и *Wheelwright v. Walker* [1883] Weekly Reporter 912. В соответствии со ст. 37 Закона 1882 года пожизненный владелец имеет право продавать фамильные ценности при условии получения судебного разрешения – *Re Earl of Radnor's Will Trusts* 1890 45 Ch D 402. В отношении земельных участков суд вмешается только в том случае, если реализация полномочий окажет финансовое влияние на бенефициаров, например, в деле *Re Earl Somers* 1895 11 TLR 567. Однако, если финансовый ущерб является лишь предположительным, суд не будет вмешиваться, как в деле *Thomas v. Williams* 1883 24 Ch D 558. Еще одним основанием для вмешательства суда является недобросовестность сделки или наличие признаков мошенничества, *Middlemas v. Stevens* (1901) 1 Ch.

Роль попечителей

Это роль, которую выполняют доверительные управляющие расчётом.

Полномочия, не эквивалентные собственности

Эти полномочия не равны полномочиям собственника. Они ограничены и регулируются законодательством.

Продажа/обмен

Согласно ст. 3 акта 1882 года, владелец пожизненного владения имеет право продавать или обменивать землю или любую ее часть, а также любое право, привилегию или интерес любого рода в отношении земли. Ограничение установлено ст. 4, которая предусматривает, что при продаже "он должен получить наилучшую цену, которую разумно можно получить". Также необходимо соблюдать определенные процедуры. После соблюдения этих процедур, при продаже владельцем пожизненного владения, покупатель получает полное и безусловное право собственности на землю, свободное от всех интересов, связанных с ней в соответствии с условиями урегулирования. Интересы в рамках урегулирования переносятся, то есть переходят к выручке от продажи. Согласно п. 45(3), покупатель, если он действует добросовестно с владельцем пожизненного владения, не обязан удостоверяться в том, что надлежащее уведомление было направлено доверителям. Перенос интересов (overreaching) все равно применяется, если покупатель действует добросовестно, даже если это процессуальное требование не соблюдено. В деле Hughes v. Fanagan (1891) 30 LR IR суд постановил, что арендатор по 35-летнему договору аренды, выданному владельцем пожизненного владения, не получает защиту ст. 45(3), если он знал об отсутствии доверителей в рамках урегулирования. Другим процессуальным требованием является то, что выручка от продажи или капитальные средства должны быть выплачены доверителям урегулирования или в суд – ст. 22 акта 1882 года. Согласно ст. 54, при продаже, обмене, аренде или ипотеке добросовестный покупатель/арендатор/ипотекодержатель, действующий добросовестно с владельцем пожизненного владения, считается в отношении бенефициаров урегулирования окончательно уплатившим наилучшую цену, которую разумно можно было получить, и выполнившим все требования, предусмотренные актами. См. замечания, сделанные судьей Блэком в деле Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462.

Ипотека

Законы о закрепленных землях не внесли радикальных изменений в право пожизненного арендатора закладывать землю. В соответствии с пунктом 18 он может заложить землю, если средства необходимы для обеспечения равного обмена, выкупа земельной ренты или привлечения средств для погашения постоянных обременений. Любые средства, полученные от залога, рассматриваются как капитальные и в соответствии с пунктом 22 должны быть выплачены доверительным управляющим или в суд. Даже в этих случаях продолжает применяться пункт 53. См.: Hampden v. Earl of Buckinghamshire 1893 CH 53.

Для проведения улучшений

Улучшения – это расходы сверх обычных текущих расходов, например, ремонт, который он должен оплачивать самостоятельно. См. пункт 25 Закона 1882 года и пункт 13 Закона 1890 года. Улучшения могут быть произведены только за счет капитальных средств и не могут являться обременением для имущества – Standing v. Grey, 1903, 1 IR 49.

Другие разнообразные полномочия

Другие прочие полномочия, предоставленные арендатору, носят более ограничительный характер, например, согласно пункту 10(2) Закона 1890 года, главный усадебный дом и его территория не могут быть проданы, обменены или сданы в аренду пожизненно без согласия доверительных управляющих усадьбы или решения суда. В соответствии со ст. 37 Закона 1882 года, предметы фамильных ценностей, такие как семейные портреты и антиквариат, не могут быть проданы без решения суда.