Зонирование территорий и градостроительное регулирование.

Зонирование территорий: правила землепользования и градостроительства. Разделение на зоны, регулирование застройки, получение разрешений. Планировка городов.

24 мин чтения

100%

Источник: Zoning — Wikipedia

Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.

Содержание

Введение

Государственная политика, допускающая определенные виды использования земли в различных местах. Практика планирования землепользования.

В городском планировании зонирование – это метод, при котором муниципалитет или другой уровень власти делит землю на "зоны", каждая из которых имеет свой набор правил для новой застройки, отличающийся от правил других зон. Зоны могут быть определены для одного вида использования (например, жилого, промышленного), они могут объединять несколько совместимых видов деятельности по назначению, или, в случае форматно-ориентированного зонирования, различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий, независимо от их назначения. Планировочные правила для каждой зоны определяют, может ли быть выдано разрешение на строительство для конкретного проекта. Зонирование может предусматривать различные виды разрешенного и условно разрешенного использования земли. Оно может определять размер и конфигурацию земельных участков, на которые допускается разделение земли, а также форму и масштаб зданий. Эти правила устанавливаются для управления городским ростом и развитием. Зонирование является наиболее распространенным методом регулирования городского планирования, используемым местными органами власти в развитых странах. Исключения составляют Соединенное Королевство и город Хьюстон (штат Техас). Большинство систем зонирования предусматривают процедуру выдачи исключений (отклонений от правил зонирования), обычно в случаях, когда особенности конкретного земельного участка создают определенные трудности.

История

Истоки зонирования территорий можно проследить до античности. Древний обнесенный стеной город был предшественником классификации и регулирования землепользования. Нежелательные виды деятельности, как правило, связанные с шумом и запахами, располагались за городскими стенами. Пространство между стенами использовалось для несанитарных и опасных занятий, таких как разделка мяса, утилизация отходов и обжиг кирпича. Внутри стен находились общественные и религиозные сооружения, а также проживало большинство населения. Помимо разграничения между городской и негородской землей, большинство древних городов дополнительно классифицировали типы земель и их использование внутри городских стен. Эта практика была распространена во многих регионах мира – например, в Китае во времена династии Чжоу (1046–256 гг. до н.э.), в Индии в ведический период (1500–500 гг. до н.э.) и в военных лагерях, разбросанных по всей Римской империи (31 г. до н.э. – 476 г. н.э.). На протяжении эпохи Просвещения и промышленной революции культурные и социально-экономические изменения привели к быстрому усилению и внедрению городских правил. Разделение функциональных зон является характерной чертой многих спланированных городов, созданных до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии, чей центр города, вместе с пригородом Северная Аделаида, со всех сторон окружен парком – Аделаидскими парковыми землями. Полковник Уильям Лайт спроектировал этот парк в 1836 году, чтобы физически отделить центр города от пригородов. Жилые районы с низкой плотностью застройки окружают парк, обеспечивая приятную прогулку между работой в городе и домами за его пределами. Сэр Эбенезер Говард, основатель движения «город-сад», приводил Аделаиду в качестве примера того, как зеленые открытые пространства могут предотвратить расширение городов за пределы их границ и их слияние. Его проект идеального города, опубликованный в книге «Города-сады завтрашнего дня» (1902 г.), предусматривал отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых и промышленных зон, окруженных открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями. Вся торговая деятельность должна была осуществляться в одном здании с крышей из стекла – это была ранняя концепция современного торгового центра, вдохновленная Хрустальным дворцом. Однако эти спланированные или идеальные города представляли собой статичные проекты, воплощенные в едином генеральном плане. Отсутствовал механизм регулирования, позволяющий городу развиваться со временем, устанавливающий руководящие принципы для застройщиков и частных лиц относительно того, что и где можно строить. Первые современные системы зонирования были внедрены в Соединенных Штатах с принятием постановления о зонировании в Лос-Анджелесе в 1904 году.

The origins of zoning districts can be traced back to antiquity. The ancient walled city was the predecessor for classifying and regulating land, based on use. Outside the city walls were the undesirable functions, which were usually based on noise and smell. The space between the walls is where unsanitary and dangerous activities occurred such as butchering, waste disposal, and brick firing. Within the walls were civic and religious places, and where the majority of people lived. Beyond distinguishing between urban and non urban land, most ancient cities further classified land types and uses inside their walls. This was practiced in many regions of the world – for example, in China during the Zhou Dynasty (1046 – 256 BC), in India during the Vedic Era (1500 – 500 BC), and in the military camps that spread throughout the Roman Empire (31 BC – 476 AD). Throughout the Age of Enlightenment and Industrial Revolution, cultural and socio economic shifts led to the rapid increase in the enforcement and invention of urban regulations. Separation between uses is a feature of many planned cities designed before the advent of zoning. A notable example is Adelaide in South Australia, whose city centre, along with the suburb of North Adelaide, is surrounded on all sides by a park, the Adelaide Park Lands. The park was designed by Colonel William Light in 1836 in order to physically separate the city centre from its suburbs. Low density residential areas surround the park, providing a pleasant walk between work in the city within and the family homes outside. Sir Ebenezer Howard, founder of the garden city movement, cited Adelaide as an example of how green open space could be used to prevent cities from expanding beyond their boundaries and coalescing. His design for an ideal city, published in his 1902 book Garden Cities of To morrow, envisaged separate concentric rings of public buildings, parks, retail space, residential areas and industrial areas, all surrounded by open space and farmland. All retail activity was to be conducted within a single glass roofed building, an early concept for the modern shopping centre inspired by the Crystal Palace. However, these planned or ideal cities were static designs embodied in a single masterplan. What was lacking was a regulatory mechanism to allow the city to develop over time, setting guidelines to developers and private citizens over what could be built where. The first modern zoning systems were applied in the United States with the Los Angeles zoning ordinances of 1904

Типы

Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых направлены на регулирование формы зданий и их взаимоотношений с улицей при смешанном использовании, известные как зонирование, основанное на форме, другие – на разделение видов землепользования, известные как зонирование, основанное на использовании, или их комбинацию. Системы зонирования, основанные на использовании, могут включать зоны для одного вида использования, зоны смешанного использования, где допускается совместное существование совместимых видов деятельности, или комбинацию зон для одного и смешанного использования в рамках одной системы. Основные подходы включают зонирование, основанное на использовании, форме, показателях эффективности и стимулирующее зонирование. Также существует ряд дополнительных положений о зонировании, используемых в сочетании с основными подходами.

Зонирование одноразового использования

Основная цель зонирования под один вид использования – географическое разделение видов деятельности, которые считаются несовместимыми. На практике зонирование также используется для предотвращения помех от новой застройки существующим видам деятельности и/или для сохранения характера населенного пункта. Зонирование под один вид использования подразумевает, что в каждой зоне или районе разрешен только один вид деятельности. Оно также известно как исключающее зонирование. Эта система зонирования доминировала в Северной Америке, особенно в Соединенных Штатах, с момента ее первого применения. Каждая категория может включать несколько подкатегорий: например, в коммерческой категории могут быть отдельные районы для мелкой розничной торговли, крупной розничной торговли, офисов, гостиниц и других видов деятельности, а промышленная зона может быть разделена на тяжелое машиностроение, легкую сборку и склады. Также могут создаваться специальные зоны для общественных объектов, рекреационных зон и зеленых насаждений. Поддержание порядка в таких районах обеспечивается достаточным количеством людей, находящихся на улице в течение дня и вечера. Этого можно достичь в успешных городских районах с разнообразными видами деятельности, которые вызывают интерес и привлекают посетителей. Труды Джейн Джейкобс, а также растущая обеспокоенность проблемой расползания городов, часто признаются источником вдохновения для движения «Новый урбанизм». Для реализации концепции «Нового урбанизма» – создания пешеходных районов, объединяющих кафе, рестораны, офисы и жилые дома в одной зоне – в некоторых системах зонирования были введены зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют основные механизмы регулирования зонирования, исключая несовместимые виды деятельности, такие как тяжелая промышленность или очистные сооружения, но разрешая совместимые виды деятельности, такие как жилые, коммерческие и розничные объекты, чтобы люди могли жить, работать и общаться в пределах компактной географической области. Смешанное использование земель распространено во всем мире. Зонирование смешанного использования особенно актуально в Соединенных Штатах, где оно предлагается как средство решения проблем, вызванных широким распространением зонирования под один вид использования.

The primary purpose of single use zoning is to geographically separate uses that are thought to be incompatible. In practice, zoning is also used to prevent new development from interfering with existing uses and/or to preserve the character of a community. Single use zoning is where only one kind of use is allowed per zone, or district. It is also known as exclusionary zoning It has been the dominant system of zoning in North America, especially the United States, since its first implementation. Each category can have a number of sub categories, for example, within the commercial category there may be separate districts for small retail, large retail, office use, lodging and others, while industrial may be subdivided into heavy manufacturing, light assembly and warehouse uses. Special districts may also be created for purposes like public facilities, recreational amenities, and green space. This order is maintained when, throughout the day and evening, there are sufficient people present with eyes on the street. This can be accomplished in successful urban districts that have a great diversity of uses, creating interest and attracting visitors. Jacobs' writings, along with increasing concerns about urban sprawl, are often credited with inspiring the New Urbanism movement. To accommodate the New Urbanist vision of walkable communities combining cafés, restaurants, offices and residential development in a single area, mixed use zones have been created within some zoning systems. These still use the basic regulatory mechanisms of zoning, excluding incompatible uses such as heavy industry or sewage farms, while allowing compatible uses such as residential, commercial and retail activities so that people can live, work and socialise within a compact geographic area. The mixing of land uses is common throughout the world. Mixed use zoning has particular relevance in the United States, where it is proposed as a remedy to the problems caused by widespread single use zoning.

Форма зонового деления

Форма или интенсивность. Например, зонирование, основанное на форме, в густонаселенной местности может требовать минимальных отступов, высокой плотности застройки и пешеходной доступности. Кодексы, основанные на форме (FBC), разработаны для непосредственного реагирования на физическую структуру населенного пункта с целью создания более удобных для пешеходов и адаптивных сред. Французская система градостроительства в основном основана на форме; зоны во французских городах обычно допускают множество видов использования. Город Париж использовал свою систему зонирования, чтобы сконцентрировать высотные офисные здания в районе Ла-Дефанс, вместо того чтобы разрешать снос исторических зданий по всему городу для их строительства, как это часто происходит в Лондоне или Нью-Йорке. Строительство башни Монпарнас в 1973 году вызвало волну возмущения. В результате, спустя два года после завершения строительства, было запрещено возведение зданий выше семи этажей в центре города.

Зонирование эффективности

Перформансное зонирование, также известное как гибкое, влиятельное зонирование или планирование, основанное на последствиях, впервые было предложено Лейном Кендигом в 1973 году. Оно использует критерии, основанные на результатах или ориентированные на достижение целей, для определения параметров рассмотрения предлагаемых проектов развития. Перформансное зонирование отличается гибкостью, логичностью и прозрачностью, обеспечивая при этом определенную степень ответственности. Эти качества контрастируют с кажущейся произвольностью зонирования, основанного на видах разрешенного использования. Перформансное зонирование также позволяет справедливо сбалансировать экологические и жилищные потребности региона между различными муниципалитетами. Оно сочетает принципы рыночной экономики и права частной собственности с задачами охраны окружающей среды. Наиболее часто стимулируемые американскими городами общественные блага включают "смешанное использование территорий, сохранение открытых пространств, удобство для пешеходов, доступное жилье и общественные парки".

Дополнительные положения

Существуют дополнительные градостроительные нормы, которые не представляют собой самостоятельные виды зонирования, но призваны улучшить существующие типы за счет внедрения гибких практик и других элементов, таких как информационно-коммуникационные технологии (ИКТ).

Умное зонирование

Умное зонирование – это широкий термин, охватывающий несколько альтернатив традиционному зонированию, основанному на видах использования, и включающий информационно-коммуникационные технологии. Существует ряд различных подходов к реализации умного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и комплексно-застроенные территории (PUD) могут применяться даже при сохранении традиционного зонирования, либо традиционный свод правил может быть полностью заменен на свод правил, основанный на показателях эффективности или форме застройки, как это сделала в 2019 году администрация города Майами. Использование ИКТ для измерения таких показателей, как пешеходная доступность, а также гибкость и адаптивность, которые обеспечивает умное зонирование, называют преимуществами по сравнению с "неумными" сводами правил, основанными на показателях эффективности или форме застройки. Когда критерии для активации плавающей зоны выполнены, она перестает быть "плавающей", и ее местоположение определяется поправкой к правилам зонирования, хотя местные жители часто выражают несогласие из-за уменьшения размеров участков.

Планируемая разработка единицы (ППР)

Термин "комплексная планировка земельного участка" (PUD) может относиться как к процессу регулирования, так и к самой застройке. Комплексная планировка земельного участка объединяет несколько совместимых видов землепользования в рамках единой, взаимосвязанной застройки. Вместо соблюдения стандартных градостроительных норм, застройщик согласовывает условия с местными органами власти. Типовое зонирование используется для снижения препятствий для жилищного строительства, создания более доступного жилья, уменьшения нагрузки на сотрудников, занимающихся рассмотрением разрешений, и создания качественных проектов жилья в определенном районе или юрисдикции. Типовое зонирование также может применяться для стимулирования определенных типов зданий, таких как жилье средней плотности и небольшие коммерческие объекты, доступные по цене. В некоторых случаях муниципалитет приобретает типовые проекты и самостоятельно осуществляет строительство, а в других – предоставляет эти проекты для частной застройки.

Гибридное зонирование

Гибридный свод правил зонирования сочетает в себе два или более подхода, часто зонирование, основанное на использовании, и зонирование, основанное на форме. Гибридное зонирование позволяет внедрить требования к форме и дизайну в существующую систему зонирования без полной её переработки. Преимуществом комбинированного зонирования является возможность создания гибких зон для более плавных переходов между соседними участками с разным назначением.

Зонирование накладок

Зона наложения – это район зонирования, который пересекается с одним или несколькими другими районами зонирования для решения конкретной проблемы или учета особенностей данной территории, таких как водно-болотные угодья, исторические здания или развитие, ориентированное на общественный транспорт. Зонирование с наложением имеет преимущество в виде целенаправленного регулирования для решения конкретной задачи, например, связанной с природными опасностями, без необходимости существенного пересмотра действующего регламента зонирования. Однако разработка правил зонирования с наложением часто требует значительной технической экспертизы. Данные подходы основаны на концепции, согласно которой владение землей влечет за собой право на использование земли или ее освоение. Эти права на развитие земельного участка в некоторых юрисдикциях могут быть использованы, не использованы, проданы или иным образом переданы владельцем участка. Обычно они используются для передачи прав на развитие из сельской местности (территорий-доноров) в городскую (территорий-реципиентов) с более высоким спросом и развитой инфраструктурой для поддержки строительства. Хотя юрисдикция в некоторых случаях может пересматривать зонирование даже отдельного земельного участка, точечное зонирование часто запрещено, если изменения противоречат политике и целям существующих планов землепользования. При рассмотрении таких вопросов также могут учитываться размер участка, категории зонирования, зонирование и использование смежных участков, а также ожидаемые выгоды и убытки для землевладельца, соседей и общества. Условия могут быть более или менее строгими, чем стандартные нормы зонирования. Как правило, это предполагает смягчение ограничений на использование участка. Договорное зонирование является спорным и иногда запрещенным, поскольку оно отклоняется от общего процесса планирования и рассматривается как незаконная передача правительством своих полномочий по обеспечению соблюдения правил зонирования.

Эффективность и критика

Экологические активисты утверждают, что размещение объектов повседневной жизни на значительном расстоянии друг от друга приводит к увеличению трафика, поскольку людям приходится владеть автомобилями, чтобы вести нормальную жизнь, удовлетворять свои основные потребности и добираться до мест, где эти потребности можно удовлетворить. Зонирование под однотипное использование и разрастание городов также подвергаются критике за то, что они затрудняют достижение баланса между работой и личной жизнью, поскольку для интеграции различных сфер жизни требуется преодолевать большие расстояния. Эти проблемы особенно актуальны в Соединенных Штатах, где высокий уровень автомобилизации сочетается с недостаточным развитием или плохим состоянием городской железнодорожной и метрополитенской сети. Некоторые экономисты утверждают, что законы о зонировании препятствуют экономической эффективности, снижают чувствительность к потребительскому спросу и сдерживают развитие в условиях свободной экономики, поскольку неэффективные ограничения на зонирование мешают оптимальному использованию территории. Даже без ограничений по зонированию, например, полигон для отходов, скорее всего, будет располагаться на более дешевой земле, а не в жилом районе. Законы о зонировании под однотипное использование могут препятствовать реализации инновационных проектов, таких как здания смешанного назначения, и даже ограничивать безобидную деятельность, например, гаражные распродажи. Пример Хьюстона, где отсутствует зонирование или применяется частное зонирование без ограничений на использование земли, но с другими строительными нормами, демонстрирует сочетание частного и государственного планирования. Другие критики зонирования утверждают, что законы о зонировании создают препятствия для строительства жилья, что приводит к росту цен на жилье и снижению производительности экономики. Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты частично либерализовали свои законы о зонировании, приблизившись к уровню Техаса, известного своими мягкими правилами зонирования, их ВВП вырос бы на 12 процентов за счет повышения производительности труда и расширения возможностей. Кроме того, критики отмечают, что зонирование затрудняет деятельность благотворительных организаций, стремящихся предоставить жилье нуждающимся. Например, в 2022 году методистская церковь Свободного Евангелия в Гловерсвилле, штат Нью-Йорк, хотела предоставить 40 мест для бездомных при температуре -4 градуса по Цельсию, но столкнулась с препятствиями. Коррупция является проблемой в сфере зонирования. Некоторые утверждают, что законы о зонировании усугубляют экономическое неравенство. Эмпирические оценки эффективности показывают, что некоторые подходы к зонированию могут способствовать возникновению жилищного кризиса.

Environmental activists argue that putting everyday uses out of walking distance of each other leads to an increase in traffic, since people have to own cars in order to live a normal life where their basic human needs are met, and get in their cars and drive to meet their needs throughout the day. Single use zoning and urban sprawl have also been criticized as making work–family balance more difficult to achieve, as greater distances need to be covered in order to integrate the different life domains. These issues are especially acute in the United States, with its high level of car usage combined with insufficient or poorly maintained urban rail and metro systems. Some economists claim that zoning laws work against economic efficiency, reduce responsiveness to consumer demands and hinder development in a free economy, as poor zoning restrictions hinder the more efficient usage of a given area. Even without zoning restrictions, a landfill, for example, would likely gravitate to cheaper land and not a residential area. Single use zoning laws can get in the way of creative developments like mixed use buildings and can even stop harmless activities like yard sales. Unreliable source: date=October 2020 The Houston example of non zoning or private zoning with no restriction on particular land use but with other development code shows a combination of private and public planing. Other critics of zoning argue that zoning laws are a disincentive to provide housing which results in an increase in housing costs and a decrease in productive economic output. For example, A 2017 study showed that if all states deregulated their zoning laws only halfway to the level of Texas, a state known for low zoning regulations, their GDP would increase by 12 percent due to more productive workers and opportunity. Furthermore, critics note that it impedes the ability of those that wish to provide charitable housing from doing so. For example, in 2022, Gloversville's Free Methodist Church in New York wished to provide 40 beds for the homeless population in 4 degree weather and were inhibited from doing so. Corruption is a challenge for zoning. Some have argued that zoning laws increase economic inequality. Empirical effectiveness estimates show some zoning approaches can contribute to housing crisis.

Австралия

Правовая база для зонирования землепользования в Австралии устанавливается штатами и территориями, поэтому в каждом штате или территории действуют различные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются на уровне органов местного самоуправления и чаще всего называются схемами планирования. Однако на практике во всех случаях правительства штатов обладают абсолютной возможностью отменять решения, принятые на местном уровне. Существуют административные процедуры обжалования, такие как VCAT, для оспаривания решений.

Государственная / Территориальная планировка. Регулирование землепользования. АКТ. Территориальный план 2008. Политика землепользования. НСУ. Закон об охране окружающей среды и планировании 1979 года. Местные экологические планы (LEP). НТ. Закон о планировании. Схема планирования. Квинсленд. Закон об устойчивом планировании 2009 года (отменен). Закон о планировании 2016 года. Схемы планирования. Южная Австралия. Закон о развитии 1993 года. План развития. Тасмания. Закон об планировании землепользования и утверждении 1993 года. Схемы планирования. Виктория. Закон о планировании и окружающей среде 1987 года. Схемы планирования. Западная Австралия. Закон о планировании и развитии 2005 года. Схемы планирования.

Уставное планирование, также известное как градостроительство, контроль за застройкой или управление развитием, относится к части процесса планирования, связанной с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и застройке. Планирование и зонирование имеют значительное политическое измерение, при этом правительства часто подвергаются критике за предпочтение, оказываемое застройщикам; также широко распространен нимбизм.

Канада

В Канаде контроль за землепользованием является ответственностью провинций, вытекающей из конституционных полномочий в отношении собственности и гражданских прав. Эти полномочия были предоставлены провинциям Актами о Британской Северной Америке 1867 года и закреплены в Конституционном акте 1982 года. Право зонирования распространяется на недвижимое имущество, то есть на землю и улучшения, возведенные на ней и ставшие ее неотъемлемой частью (в Квебеке – immeubles). Провинции наделили муниципалитеты и регионы полномочиями по контролю за использованием земли в пределах их границ, предоставив муниципалитетам возможность устанавливать собственные правила зонирования. Предусмотрены также механизмы контроля за землепользованием на неорганизованных территориях провинций. Провинциальные трибуналы являются высшей инстанцией для рассмотрения апелляций и пересмотра решений.

Франция

Во Франции национальный закон – Кодекс градостроительства (Code de l’urbanisme), также известный как Кодекс городского планирования – регулирует региональное и местное планирование и определяет процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где градостроители должны руководствоваться своим усмотрением при разрешении изменения использования или типа здания, частное строительство во Франции допускается, если застройщик соблюдает юридически обязательные нормы и правила.

Япония

Районы зонирования подразделяются на двенадцать зон использования. Каждая зона определяет форму здания и разрешенные виды использования. Форма здания контролируется зональными ограничениями относительно допустимого коэффициента использования площади и высоты (в абсолютных значениях и по отношению к соседним зданиям и дорогам). Местные органы власти могут также добавлять наложения, определяющие зоны специального назначения, такие как районы, подверженные стихийным бедствиям, земли предков коренных народов (IP), зоны наследия, зоны экотуризма, объекты развития, ориентированные на транспорт (TOD), и живописные коридоры. Жилые и коммерческие зоны подразделяются на подклассы, определяемые по плотности, коммерческие зоны также допускают использование в жилых целях, а промышленные зоны подразделяются по их интенсивности и воздействию на окружающую среду разрешенных видов использования.

Zoning districts are classified into twelve use zones. Each zone determines a building's shape and permitted uses. A building's shape is controlled by zonal restrictions on allowable floor area ratio and height (in absolute terms and in relation with adjacent buildings and roads). Local governments may also add overlays identifying special use zones such as areas prone to natural disasters, ancestral lands of indigenous peoples (IPs), heritage zones, ecotourism areas, transit oriented developments (TODs), and scenic corridors. Residential and commercial zones are further subdivided into subclasses defined by density, commercial zones also allow for residential uses, and industrial zones are subdivided by their intensity and the environmental impact of the uses allowed. TypeDescriptionForestForested areas, subdivided into protection forests and productions forests. Protection forests includes forest reserves, national parks and protected areas, military reserves and civil reserves, and forested urban buffer zones. Production forest includes forestry lands, special use zones, and grazing lands. AgricultureLand intended for agricultural activities, including land cultivation, tree growing, livestock, poultry, fisheries and aquaculture. Subdivided into protection agriculture (agriculture protection zones as designated by the Department of Agriculture) and production agricultureAgro industrialIntended for integrated farms and processing of harvested crops. Municipal watersAll water bodies under the jurisdiction of the municipality, as defined in the Fisheries Code (Republic Act 8550), excluding areas designated as protected areas by the national government. Subdivided into fishery refuge and sanctuary, foreshore land, mangrove, delta/estuary, lakes, aquaculture zones, commercial fishing zones, municipal fishing zones, and sea lanes. Mineral landLands intended for mining. Subdivided into mineral reservations, small scale mining zones and quarries. General residentialIntended principally for housing. Residential 1 (R 1)Intended for low rise, low density, single family housing, such as single detached homes, duplex houses, and subdivisions. Also permitted are home occupations and businesses, sari sari stores, home based cottage industries, local recreational facilities, nurseries and daycares, elementary schools, tutors, places of worship, barangay halls, and local health centers. Buildings can be up to three stories and a height of Residential 2 (R 2)Intended for low rise, medium density, multi family dwellings. Buildings can be up to five stories and a height of All uses in R 1 zones, apartments, boarding houses, dormitories, high schools, technical schools, museums, and libraries permitted. Subdivided into basic R 2 and maximum R 2, with the former having a limit of three stories and Residential 3 (R 3)Intended for low to medium rise, medium to high density, multi family dwellings. Buildings can be up to twelve stories and a height of All uses in R 1 and R 2 zones, residential condominiums, and commercial accommodation (hotels, pension houses, hotel apartments, except motels), and parking buildings permitted. Subdivided into basic R 3 and maximum R 3, with the former having a height limit of three stories and Residential 4 (R 4)Intended for townhouses. Buildings can be up to three stories and a height of All uses in R 1 and R 2 zones permitted. Residential 5 (R 5)Intended for medium to high rise, high density, and multi family dwellings such as high rise residential condominiums. Buildings can be up to 18 stories and a height of All uses in R 1 through R 4 zones permitted. Socialised housingIntended for areas designated for socialised housing projects undertaken by the Philippine government or the private sector to house underprivileged citizens and the homeless. Allowed uses defined in Batas Pambansa No. 220. General commercialIntended for businesses, trade and services. Commercial 1 (C 1)Intended for low density, neighborhood scale businesses. All uses in R 1 zones also permitted. Buildings can be up to 3 stories and a height of Commercial 2 (C 2)Intended for medium to high density business activity complementing or supplementing the city or municipality's central business district (CBD). All uses in R 1, R 2, and C 1 zones allowed, with the addition of wholesale stores, public markets, malls, supermarkets, call centres, broadcasting and film studios, car dealerships, automotive related services, scrap dealers, hardware stores, construction related businesses, garden stores, signmakers, welders, furniture makers, commercial condominiums, lechon stores, chicharon factories, and motels. Buildings can be up to 6 stories and a height of Commercial 3 (C 3)High density commercial area forming a city or municipality's CBD. All uses in R 3, R 4, R 5, C 1 and C 2 zones allowed, with the addition of regional shopping malls. Buildings can be up to 60 stories and a height of Industrial 1 (I 1)Intended for light manufacturing or production activities that are non polluting. Some allowed uses are dried fish production, biscuit factories, boat, pump boat/motor banca and small watercraft manufacturing, printing presses, most electronics factories, medical equipment manufacturing, wooden furniture manufacturing, garments factories, water pumping station, sewage or wastewater treatment plants, and warehouses for non polluting and non hazardous products. Areas can have parks or playgrounds. Buildings can be up to a height of Industrial 2 (I 2)Intended for medium intensity manufacturing or production activities that are polluting. Some permitted uses are canning plants, rice or corn mills, animal feed mills medicine and pharmaceutical manufacturers, metal and plastic furniture manufacturers, glass factories garments and textile factories, rice mills, flour mills, cigar and cigarette factories, vehicle manufacturers, shipyards, hangars, warehouses for polluting and hazardous products, paint stores, and large slaughterhouses. Areas can have parks or playgrounds. Buildings can be up to a height of Industrial 3 (I 3)Intended for high intensity manufacturing or production activities that are usually highly polluting and extremely hazardous. Some permitted uses include meat processing plants (except those for ham, bacon, sausages and chicharon) soft drink factories, sugar mills, paper mills, cement factories, chemical plants, steel plants, textile factories, canned fish factories, bagoong and patis factories, oil depots, terminals and refineries, warehouses for highly polluting and hazardous products, and power plants. Areas can have parks or playgrounds. Buildings can be up to a height of General institutional Intended primarily for government or civic centers, police and fire stations, government buildings, higher education institutions (college, universities, vocational, technical or trade schools), learning facilities (libraries, training centres), scientific, cultural and academic centres, convention centres, hospitals and medical centres, places of worship, seminaries or convents, and embassies/consulates. Buildings can be up to a height of Special institutional Intended primarily for social welfare institutions (orphanages, Boys/Girls Town, homes for the aged), rehabilitation centres, military installations, prisons and other correctional institutions, leprosaria, and mental health asylums. Buildings can be up to a height of Parks and recreation Intended for parks and recreational facilities like playgrounds, resort complexes, sports facilities, memorials/shrines and open spaces serving as buffer zones or easements. Buildings can be up to a height of Cemetery/memorial park Area intended for cemeteries or memorial parks, including columbaria, crematoria, and ossuaries. Buildings can be up to a height of , and site subject to DHUSD regulations. Buffer/greenbelt Yard, parks or open spaces intended to serve as a buffer zone or greenbelt between conflicting land use zones. Allowed uses are parks and related structures, plant nurseries, agriculture, silviculture and horticulture. No permanent structures are permitted, and any buildings can be only up to a height of Utilities, transportation and services Area designated for use by functional buildings and structures used for utilities, transportation, and other public services. Permitted uses include bus terminals and train stations, ports, airports, power plants, landfills and waste management facilities, weather and climate management stations, telecommunications facilities, and large complexes for other public services. Buildings can be up to a height of TourismAreas dedicated for tourism activity. Allowed uses include agritourism, resort areas, theme parks, heritage/historical sites, tourist accommodation, souvenir shops, and outdoor sports grounds.

ТипОписание
Лес Лесные территории, подразделяемые на защитные леса и леса производственного назначения. Защитные леса включают в себя лесные заповедники, национальные парки и охраняемые территории, военные и гражданские резерваты, а также лесистые городские буферные зоны. Производственные леса включают лесные угодья, зоны специального использования и пастбища.
Сельское хозяйство Земля, предназначенная для сельскохозяйственной деятельности, включая земледелие, лесоводство, животноводство, птицеводство, рыболовство и аквакультуру. Подразделяется на защитное сельское хозяйство (зоны охраны сельского хозяйства, определенные Министерством сельского хозяйства) и производственное сельское хозяйство.
Агропромышленный Предназначен для интегрированных ферм и переработки собранного урожая.
Муниципальные воды Все водные объекты, находящиеся под юрисдикцией муниципалитета, как определено в Кодексе рыболовства (Закон Республики 8550), за исключением районов, обозначенных национальным правительством как охраняемые районы. Подразделяется на рыболовные убежища и заповедники, прибрежные земли, мангровые заросли, дельты/эстуарии, озера, зоны аквакультуры, коммерческие зоны рыболовства, муниципальные зоны рыболовства и морские пути.
Минеральные земли Земли, предназначенные для добычи полезных ископаемых. Подразделяется на минеральные резервации, участки для мелкой добычи и карьеры.
Общие жилые Предназначены главным образом для жилья.
Жилой 1 (R 1) Предназначен для малоэтажного, малонаселенного, индивидуального жилья, такого как отдельно стоящие дома, дуплексы и таунхаусы. Также разрешены домашние занятия и предприятия, небольшие магазины, домашние ремесленные производства, местные рекреационные объекты, детские сады и ясли, начальные школы, репетиторы, места отправления культа, залы баранов и местные медицинские центры. Здания могут быть до трех этажей и высотой.
Жилой 2 (R 2) Предназначен для малоэтажного, средней плотности, многоквартирного жилья. Здания могут быть до пяти этажей и высотой. Разрешены все виды использования в зонах R 1, а также квартиры, пансионаты, общежития, средние школы, технические школы, музеи и библиотеки. Подразделяется на базовый R 2 и максимальный R 2, причем первый имеет ограничение в три этажа.
Жилой 3 (R 3) Предназначен для мало- и среднеэтажного, средней и высокой плотности, многоквартирного жилья. Здания могут быть до двенадцати этажей и высотой. Разрешены все виды использования в зонах R 1 и R 2, жилые кондоминиумы и коммерческое размещение (отели, пансионаты, апартаменты, за исключением мотелей), а также парковочные здания. Подразделяется на базовый R 3 и максимальный R 3, причем первый имеет ограничение по высоте в три этажа.
Жилой 4 (R 4) Предназначен для таунхаусов. Здания могут быть до трех этажей и высотой. Разрешены все виды использования в зонах R 1 и R 2.
Жилой 5 (R 5) Предназначен для средне- и высокоэтажного, высокой плотности, многоквартирного жилья, такого как многоквартирные жилые комплексы. Здания могут быть до 18 этажей и высотой. Разрешены все виды использования в зонах R 1–R 4.
Социальное жилье Предназначено для районов, определенных для проектов социального жилья, реализуемых правительством Филиппин или частным сектором для размещения малообеспеченных граждан и бездомных. Разрешенные виды использования определены в Batas Pambansa No. 220.
Общие коммерческие
Коммерческий 1 (C 1) Предназначен для малого числа предприятий в масштабе района. Также разрешено любое использование в зонах R 1. Здания могут быть до 3 этажей и высотой.
Коммерческий 2 (C 2) Предназначен для деловой деятельности средней и высокой плотности, дополняющей или расширяющей центральный деловой район (CBD) города или муниципалитета. Разрешены все виды использования в зонах R 1, R 2 и C 1, а также оптовые магазины, общественные рынки, торговые центры, супермаркеты, колл-центры, студии вещания и кино, автосалоны, услуги, связанные с автомобилями, пункты приема металлолома, хозяйственные магазины, предприятия, связанные со строительством, садовые магазины, вывески, сварщики, производители мебели, коммерческие кондоминиумы, магазины лечон, фабрики чичарон и мотели. Здания могут быть до 6 этажей и высотой.
Коммерческий 3 (C 3) Высокоплотный коммерческий район, формирующий CBD города или муниципалитета. Разрешены все виды использования в зонах R 3, R 4, R 5, C 1 и C 2, а также региональные торговые центры. Здания могут быть до 60 этажей и высотой.
Промышленный 1 (I 1) Предназначен для легкого производства или производственной деятельности, не создающей загрязнения. Некоторые разрешенные виды использования: производство сушеной рыбы, печенье, лодки, моторные лодки и небольшие суда, типографии, большинство электронных фабрик, производство медицинского оборудования, деревянная мебель, швейные фабрики, водонапорные станции, очистные сооружения сточных вод и склады для нетоксичных и не опасных продуктов. На территории могут быть парки или детские площадки. Здания могут быть высотой.
Промышленный 2 (I 2) Предназначен для производства средней интенсивности или производственной деятельности, создающей загрязнение. Некоторые разрешенные виды использования: консервные заводы, рисовые или кукурузные мельницы, кормовые заводы, производители лекарств и фармацевтических препаратов, производители металлической и пластиковой мебели, стекольные заводы, швейные и текстильные фабрики, рисовые мельницы, мукомольные заводы, сигаретные фабрики, производители транспортных средств, верфи, ангары, склады для токсичных и опасных продуктов, магазины красок и крупные скотобойни. На территории могут быть парки или детские площадки. Здания могут быть высотой.
Промышленный 3 (I 3) Предназначен для высокоинтенсивного производства или производственной деятельности, обычно сильно загрязняющей и чрезвычайно опасной. Некоторые разрешенные виды использования: мясоперерабатывающие заводы (за исключением производства ветчины, бекона, колбас и чичарона), заводы по производству безалкогольных напитков, сахарные заводы, целлюлозно-бумажные комбинаты, цементные заводы, химические заводы, сталелитейные заводы, текстильные фабрики, консервные рыбные заводы, заводы по производству багонг и патис, нефтебазы, терминалы и нефтеперерабатывающие заводы, склады для сильно загрязняющих и опасных продуктов и электростанции. На территории могут быть парки или детские площадки. Здания могут быть высотой.
Общие институциональные Предназначены главным образом для правительственных или общественных центров, полицейских и пожарных станций, государственных зданий, высших учебных заведений (колледжи, университеты, профессиональные, технические или торговые школы), учебных заведений (библиотеки, учебные центры), научных, культурных и академических центров, конгресс-центров, больниц и медицинских центров, мест отправления культа, семинарий или монастырей и посольств/консульств. Здания могут быть высотой.
Специальные институциональные Предназначены главным образом для учреждений социального обеспечения (детские дома, города для мальчиков/девочек, дома престарелых), реабилитационных центров, военных объектов, тюрем и других исправительных учреждений, лепрозориев и психиатрических больниц. Здания могут быть высотой.
Парки и зоны отдыха Предназначены для парков и рекреационных объектов, таких как детские площадки, курортные комплексы, спортивные сооружения, мемориалы/святыни и открытые пространства, служащие буферными зонами или сервитутами. Здания могут быть высотой.
Кладбище/мемориальный парк Территория, предназначенная для кладбищ или мемориальных парков, включая колумбарии, крематории и костницы. Здания могут быть высотой, а участок регулируется правилами DHUSD.
Буферная/зеленая зона Двор, парки или открытые пространства, предназначенные для служения буферной зоной или зеленой зоной между конфликтующими видами землепользования.

Сингапур

Рамки регулирования землепользования в Сингапуре осуществляются Управлением городского развития (URA) посредством Генерального плана. Генеральный план – это законодательный документ, состоящий из двух частей: планов и письменного обоснования. Планы отображают зонирование земель, разрешенное по всему Сингапуру, а письменное обоснование содержит подробное описание доступных зон и допустимых видов использования земли в них.

Южная Африка

В Южной Африке существует пять (5) категорий зонирования: жилое, деловое, промышленное, сельскохозяйственное и зона открытого пространства. Эти пять категорий далее подразделяются на подкатегории. Категории зонирования регулируются Законом о пространственном планировании и управлении землепользованием, принятым в 2016 году. Для изменения землепользования из одной зоны в другую требуется процедура перезонирования. План не содержит конкретных указаний относительно типов зданий, разрешенных в конкретном месте, а предоставляет общие принципы развития и цели управления городскими изменениями. Поскольку градостроительные комитеты (состоящие из непосредственно избранных местных советников) или, в некоторых случаях, сами должностные лица по планированию (путем делегированных решений) обладают свободой усмотрения при рассмотрении каждого заявления о застройке или изменении назначения, система считается «дискреционной». Заявления на планирование могут значительно различаться по масштабу – от аэропортов и новых городов до незначительных изменений в отдельных домах. Чтобы предотвратить перегрузку местных органов власти большим количеством небольших заявок от отдельных домовладельцев, была введена отдельная система разрешенного строительства. Правила разрешенного строительства в основном основаны на форме, но в отсутствие зонирования применяются на национальном уровне. Примеры включают разрешение на двухэтажное пристроение до трех метров в глубине участка, пристройки до 50% от первоначальной ширины с каждой стороны и определенные типы хозяйственных построек в саду, при условии, что застройка не превышает 50% площади участка. Эти размеры подходят для типичного трехкомнатного полутораэтажного дома, но должны применяться к широкому спектру типов жилья – от небольших рядов домов до больших отдельно стоящих домов и усадеб. В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультативный документ под названием «Планирование будущего». Предложения указывают на возможный переход к зонированию, с выделением зон для роста, обновления или сохранения, с возможностью создания «подобластей в каждой категории», хотя документ не уточняет, какими могут быть детали этих подобластей. С февраля по апрель 2024 года проводились консультации по разрешенному строительству с целью увеличения плотности застройки и реализации концепции «мягкой уплотнения» посредством системы разрешенного строительства в национальном, а не зональном масштабе.

There are five (5) zoning categories in South Africa; residential, business, industrial, agricultural, and open space zoning. These five categories are further classified into subcategories. The zoning categories are governed by the Spatial Planning and Land Use Management Act enacted in 2016. To change a land use from one zone to another requires a process of rezoning. The plan does not provide specific guidance on what type of buildings will be allowed in a given location, rather it provides general principles for development and goals for the management of urban change. Because planning committees (made up of directly elected local councillors) or in some cases planning officers themselves (via delegated decisions) have discretion on each application for development or change of use made, the system is considered a 'discretionary' one. Planning applications can differ greatly in scale, from airports and new towns to minor modifications to individual houses. In order to prevent local authorities from being overwhelmed by high volumes of small scale applications from individual householders, a separate system of permitted development has been introduced. Permitted development rules are largely form based, but in the absence of zoning, are applied at the national level. Examples include allowing a two storey extension up to three metres at the rear of a property, extensions up to 50% of the original width at each side, and certain types of outbuildings in the garden, provided that no more than 50% of the land area is built over. These are appropriately sized for a typical three bedroom semi detached property, but must be applied across a wide variety of housing types, from small terraces, to larger detached properties and manor houses. In August 2020, the UK Government published a consultation document called Planning for the Future. The proposals hint at a move toward zoning, with areas given a Growth, Renewal or Protected designation, with the possibility of "sub areas within each category", although the document does not elaborate on what the details of these might be. From February to April 2024, they have been running a permitted development consultation with the aim of allowing increased densities, "gentle densification" through the permitted development system, on a national rather than zoned scale.

Соединенные Штаты

В соответствии с полномочиями, вытекающими из полицейской власти, правительства штатов могут осуществлять контроль над частной недвижимостью. Благодаря этим полномочиям, давно были приняты специальные законы и нормативные акты, ограничивающие места ведения определенных видов бизнеса. В 1904 году Лос-Анджелес установил первые в стране ограничения на использование земельных участков для части города. В 1916 году Нью-Йорк принял первые общегородские правила зонирования. Конституционность правил зонирования была подтверждена Верховным судом США в деле 1926 года "Деревня Евклид, штат Огайо, против Ambler Realty Co.". Среди крупных городов США Хьюстон уникален тем, что не имеет правил зонирования. Вместо этого, землепользование регулируется иными способами.

Масштаб

Ранние методы зонирования были тонкими и часто становились предметом споров. Одни утверждают, что эта практика началась в 1920-х годах, другие – что зонирование зародилось в Нью-Йорке в 1916 году. Однако оба этих примера касались исключительно городских территорий. Зонирование приобрело все большую юридическую силу по мере расширения своего географического охвата, благодаря внедрению в других городах и применению на более крупных политических и географических территориях. Следующим этапом увеличения географического масштаба зон были региональное зонирование. Главное отличие между городским и региональным зонированием заключалось в том, что "региональные территории, как правило, не совпадают с произвольными политическими границами".

Зонирование одноразового использования в Соединенных Штатах

Зонирование под одно назначение имеет две формы: плоское и иерархическое, также известное как кумулятивное или пирамидальное. При плоском зонировании каждый район строго определен для одного вида использования. В простой иерархической системе зонирования районы организованы следующим образом: жилые (наиболее чувствительные и наименее мешающие) – в верхней части, затем коммерческие и промышленные. В промышленных зонах разрешено строительство жилых и коммерческих зданий, а в коммерческих – жилых зданий.

Социальные проблемы в США

Соединенные Штаты сталкиваются с более серьезными проблемами деурбанизации и упадка городов, чем другие развитые страны, а также с уникальными проблемами, такими как городские прерии. Джонатан Ротвелл утверждает, что зонирование способствует расовой сегрегации. Он считает, что существует тесная связь между разрешенной плотностью застройки в районе и степенью расовой интеграции между афроамериканцами и белыми в Соединенных Штатах. Агломерации, разрешающие более плотную застройку, быстрее продвигались к расовой интеграции, чем те, где действовали строгие ограничения плотности. Чем выше допустимая плотность, тем ниже уровень расовой сегрегации. Законы о зонировании, ограничивающие строительство нового жилья (например, зонирование, допускающее только индивидуальное жилье), связаны со снижением доступности жилья и являются одним из основных факторов сегрегации жилья в Соединенных Штатах по признаку дохода и расы.