Управление ростом городов в США: методы и инструменты

Введение

Управление ростом в Соединенных Штатах — это комплекс методов, используемых правительством для обеспечения доступности необходимых услуг по мере роста населения. Управление ростом охватывает не только традиционное планирование землепользования, зонирование и контроль за застройкой, но и влияет на характеристики развития и объем используемых государственных полномочий. Речь идет не только о государственных услугах. Также учитываются и другие потребности, такие как защита природных территорий, обеспечение достаточного и доступного жилья, предоставление коммунальных услуг, сохранение зданий и мест исторической ценности, а также создание достаточного количества площадок для ведения бизнеса.

Виды управления ростом

Существует множество инструментов и методов, используемых местными органами власти для ограничения застройки или перенаправления ее в другие места. Одним из основных методов является применение зонирования для снижения стоимости предоставления услуг. Зонирование позволяет уменьшить территорию, затронутую урбанизацией, обеспечивая возможность для того же числа людей жить и работать на меньшей площади, что повышает эффективность предоставления государственных услуг. Например, услуги пожарной охраны и скорой медицинской помощи обходятся дешевле в компактных районах, чем в районах с низкой плотностью населения. Это приводит к снижению расходов при сохранении уровня обслуживания, что позволяет экономить средства налогоплательщиков. Повышенная эффективность также может принести пользу частному сектору. Например, продуктовые магазины и службы доставки пиццы обслуживают ограниченную территорию. Если больше клиентов находится в зоне их обслуживания, стоимость предоставления услуг снижается. Неосвоенные земли на окраинах городов часто становятся объектом мер по управлению ростом, поскольку их будущее использование еще не определено. Эти земли могут быть предназначены для сельскохозяйственного использования или малоэтажной жилой застройки. Снижение допустимой плотности застройки (даунзонинг) было инструментом, использованным пригородными муниципалитетами в Калифорнии в 1970-х годах, чтобы попытаться предотвратить интенсивную застройку в будущем. Проблема таких подходов заключается в том, что они приводят к судебным разбирательствам, поскольку владельцы земли рассматривают даунзонинг как ущемление их прав без компенсации. Изменение правил зонирования с целью ограничения будущей застройки почти всегда приводит к искам со стороны собственников. Снижение коэффициента использования площади (FAR) в городских районах – еще один инструмент, направленный на ограничение будущих объемов застройки. Коэффициент использования площади отражает соотношение между застроенной площадью и площадью участка, при этом более низкие значения указывают на меньшее количество этажей и единиц жилья. Взимание платы за развитие (impact fees) – еще один инструмент, используемый для регулирования застройки, при котором с владельцев вновь застроенных объектов взимается плата за "воздействие", которое новая застройка окажет на сообщество. Эти средства могут быть направлены на улучшение транспортной инфраструктуры, создание новых парков и расширение школ. Плата за развитие не используется для обслуживания существующих объектов, а предназначена для создания новых объектов пропорционально количеству новых разработок в этом районе. Ограничение пригородной плотности застройки также способствует сохранению открытых пространств, позволяя людям, желающим жить в сельской местности, делать это, не опасаясь, что урбанизация нарушит их образ жизни.

There are a wide variety of tools or techniques used by local governments to reduce development or to shift it to other places. A major technique is the application of zoning to reduce the cost of service delivery. Zoning can be used to reduce the area affected by urbanization, allowing the same number of people to live and work in a smaller area, allowing governmental services to be delivered more efficiently. For example, fire protection and emergency medical response services are less expensive to provide in compact areas than in areas where the population is more spread out. This results in lower expenditures for the same level of service, which saves taxpayer dollars. The efficiencies gained can also result in benefits to the private sector. For example, grocery stores and pizza delivery businesses can serve only a limited area. If more customers are located within their service delivery area, the cost of delivering their services is decreased. Undeveloped land at the periphery of urban areas is often the target of growth management efforts since its future use is yet to be determined. That land can be targeted for agricultural use or low density residential development. Reducing the allowable density of development (downzoning) was a tool adopted by suburban jurisdictions in California in the 1970s to attempt to prevent intense development in the future. The problem with such approaches is that they lead to lawsuits as owners of that land perceive the downzoning as a taking of their rights without compensation. Changing zoning rules to allow fewer future developments almost always leads to suits by owners. Reducing floor area ratios in urban areas is another tool aimed at reducing future development levels. The ratios are the amount of built space relative to the parcel area with lower ratios obviously implying fewer stories and units. Imposing impact fees is another tool that is used to shape development in that a charge is leveled on owners of newly developed properties for the "impact" the new development will have on the community. Fees can be used for such things as transportation improvements, new parks, and expansion of schools. Impact fees are not used to maintain existing facilities, but instead, are used to create new facilities in proportion to the number of new developments in the area. Preventing suburban densities from affecting a large area also has the effect of providing open spaces so that people who wish to live in a rural setting can do so without urbanization threatening their lifestyle.

Калифорнийские исследования

Юрисдикции по всей территории Соединенных Штатов экспериментировали с местными мерами управления ростом, предназначенными для ограничения роста жилой или коммерческой застройки в пределах их юрисдикции или для перенаправления ее в районы с меньшей застройкой. Гликфельд и Левин провели два крупных исследования мер управления ростом, охватив практически все города и округа Калифорнии в 1988 и 1992 годах. В первом исследовании рассматривались около 18 различных типов мер управления ростом. Подавляющее большинство юрисдикций приняли одну или несколько мер, влияющих на жилую, коммерческую или новую застройку. Эти меры варьировались от требования обеспечения достаточного уровня обслуживания в качестве условия для получения разрешения на строительство жилых или коммерческих объектов до мер, снижающих разрешенную плотность застройки, и мер, ограничивающих высоту зданий или коэффициент использования площади участка. Как правило, юрисдикции, расположенные вблизи Тихоокеанского побережья, имели больше ограничений, чем внутренние районы штата. Второе исследование показало, что за четырехлетний период между двумя опросами совокупный эффект законодательства об управлении ростом не имел связи с объемами разрешенного строительства в Калифорнии в целом, при учете роста населения и процентных ставок. Однако последующее исследование показало, что эти меры способствовали перемещению нового строительства из столичных районов во внутренние районы штата, особенно сильно затронув население с низким доходом и представители меньшинств. Иными словами, эти меры не повлияли на общий объем строительства в Калифорнии, но изменили места, где велось новое строительство.

Комплексное планирование

Применение методов управления ростом часто регулируется разработкой комплексного плана. Этот план может использоваться для оценки влияния нового строительства на сообщество и определения способов смягчения этого влияния. Ряд штатов приняли законодательные меры на уровне штата для регулирования местных нормативных актов об управлении ростом. Первыми в общенациональном управлении ростом в США стали Орегон, установивший границы городского роста в 1970-х годах, и Флорида, принявшая Закон об управлении ростом в 1985 году.