Введение

Испанский пузырь недвижимости является разрушенной частью долгосрочного роста цен на недвижимость в Испании. Это долгосрочное повышение цен произошло на разных этапах с 1985 по 2008 год. Пузырь в жилищном рынке можно разделить на три периода: 1985-1991, когда цены почти утроились; 1992-1996, когда цены оставались довольно стабильными; и 1996-2008, когда цены снова удивительно выросли. Совпав с финансовым кризисом 2007-2008 годов, цены начали падать. В 2013 году экономист из IHS Global Insight в Лондоне Радж Бадиани подсчитал, что стоимость жилой недвижимости упала более чем на 30 процентов с 2007 года, и что цены на жилье упадут по крайней мере на 50 процентов к 2015 году. Alcidi и Gros отмечают: "Если строительство продолжится относительно высокими темпами, то процесс поглощения пузыря займет более 30 лет".

Существование пузыря

Хотя точное определение спекулятивного пузыря не существует, в случае испанского пузыря различия между средним ростом ИПЦ и заработной платы на 3% и ежегодным ростом стоимости жизни до 17% были очевидны, что указывает на то, что цена на жилье выросла в 6 раз быстрее, чем заработная плата и средний ИПЦ. В августе 2007 года пузырь недвижимости в США лопнул после кризиса субстандартных ипотечных кредитов или нежелательной ипотеки. Вскоре после того, как Испанский национальный институт статистики объявил о резком снижении покупок и продаж жилья (27% в первом квартале 2008 года) и сокращении ипотечных кредитов (25% в январе 2008 года), это считается моментом, когда испанский пузырь лопнул. Строительные компании, основные бенефициары роста цен, отрицали существование пузыря, разъясняя заинтересованный "миф", а также другие сектора, непосредственно связанные с строительным бизнесом, для которых пузырь не существовал, а был просто "бум недвижимости". В свою очередь, секторы, не согласные с экономической ситуацией, более связанные с потребителями, в основном пострадавшие от роста цен и трудностей доступа к жилью, настаивали на оценке тех же данных в противоположном смысле, то же самое, что и другие группы, представленные как социальная критика и движение зеленых. Будущее развитие рынка влияет на реальное поведение индивидуума. То есть, если многие потенциальные покупатели считают, что в будущем приближается падение цен, они могут подождать, пока это произойдет, чтобы купить. Это приводит к снижению текущего спроса и, следовательно, к падению реальных цен. Та же процедура будет происходить в обратном направлении, если люди ожидают увеличения. С другой стороны, отсутствие прозрачности, характеризующего рынок жилья в Испании, мешало делать точные оценки ситуации: как вы увидите ниже, в то время как одна организация одновременно передавала спокойные и тревожные сообщения, статистика никогда не была систематической и характеризовалась дисперсией, когда они не просто противоречивы, но оставались частью скрытого налогового рынка недвижимости, при перемещении частично с черными деньгами или в форме коррупции. В этом смысле некоторые специалисты осудили даже кампанию по отсутствию прозрачности и секретности средств связи, которая, основываясь на экономических интересах, избегала бы упоминания о истинной природе бума стоимости жилья. В любом случае, в первые месяцы 2008 года сильное замедление роста рынка жилья в Испании уже позволило некоторым экономистам (таким как Алан Гринспен, бывший председатель Федеральной резервной системы) говорить о спекулятивном пузыре и его разрыве. В этом же смысле в апреле 2008 года собственные строительные компании и застройщики признали, что произошло "значительное падение цен и (с) взрыв потребителей рынка", косвенно признавая переоценку активов недвижимости, рисуя панорамную тень для сектора и, следовательно, для всей испанской экономической структуры. В 2009 году никто не сомневался, что в мире взорвался огромный пузырь спекулятивной недвижимости, особенно сильно он проявился в Испании, которая по этой причине переживает глубокую экономическую рецессию. Согласно телеграмме посольства Соединенных Штатов в Мадриде от 2005 года, уже тогда можно было предупредить о симптомах очень значительной переоценки, ссылаясь на отсутствие противовеса на рынке аренды в соответствии с неблагоприятным законодательством, которое, согласно той же телеграмме, не могло измениться в результате внутреннего давления на основных сторон. Кроме того, он предположил успех в том, что, когда пузырь взорвется и финансовая ситуация усилится, правительство, которое будет у власти, созовет досрочные выборы.

Общие оценки ситуации

Если бы факты о рынке недвижимости были приняты в его дни, как мы увидим, различными участниками, это не всегда будет согласовано с оценкой, которая делает такие данные. Тот же Банк Испании отверг идею, которая вращалась вокруг спекулятивного пузыря:Результаты работы, проведенной на рынке жилья, не подтверждают, по мнению Банка Испании, гипотезу равновесия или пузыря, а скорее усиливают путаницу, что ситуация на испанском рынке недвижимости характеризовалась в конце 2004 года переоценкой подходящего жилья с постепенным восприятием обнаруженного расхождения между наблюдаемыми ценами и ценами, объясненными его фундаментальными в долгосрочной перспективе. Однако в официальных отчетах этого органа также признавалась переоценка активов недвижимости, и уже в 2002 году предупреждала о возможном обесценении жилья. В 2003 году Гарсия Монтальво опубликовал одну из первых статей о формировании пузыря недвижимости в Испании. Те, кто отрицал существование спекулятивного пузыря и, в лучшем случае, признал небольшую переоценку активов, утверждали, что испанская экономика находится в хорошем состоянии, что данные о занятости и устойчивом росте, а также очень низкие показатели дефолта, приписывая рост цен давлению спроса. На другой стороне баланса находились критики тех, кто считал, что это было до пузыря недвижимости с непредсказуемыми последствиями: "Колоссальный спекулятивный [недвижимость] пузырь развивается уже много лет, который был охарактеризован Экономистом (18 июня 2005 года) как крупный спекулятивный процесс в истории капитализма. В целом, с критических позиций было подтверждено, что зависимость испанской экономики от строительной отрасли, а также чрезмерный долг, могли вызвать в долгосрочной перспективе экономический спад, особенно по вине повышения процентных ставок, которые разрушили внутреннее потребление и повысили уровень безработицы и уровень дефолта, в конечном итоге, спровоцировав девальвацию активов недвижимости.

Динамика

В Испании количество домов в собственности превышает 80%. Желание иметь свой собственный дом было поощрено правительствами в 1960-х и 1970-х годах, и таким образом стало частью испанской психики. Кроме того, налоговое регулирование поощряет собственность: 15% платежей по ипотечным кредитам могут быть вычтены из подоходного налога на доходы физических лиц. Кроме того, самые старые квартиры контролируются неинфляционным арендным контролем, а выселение происходит медленно, что препятствует аренде. Банки предлагали ипотечные кредиты на 40 лет, а в последнее время и на 50 лет. Как и ожидалось, когда лопнул спекулятивный пузырь, Испания стала одной из наиболее пострадавших стран. Согласно данным Eurostat, в период с июня 2007 года по июнь 2008 года Испания стала европейской страной с самым резким падением темпов строительства. В 2008 году строительство практически прекратилось, но цены были относительно стабильными, продавцы не хотели предлагать большие скидки. Средняя цена по стране на конец 2008 года составляла 2095 евро/м2. Фактические продажи за период с июля 2007 года по июнь 2008 года снизились в среднем на 25,3% (причем львиная доля убытков, возможно, произошла в 2008 году в этом периоде). Некоторые регионы пострадали больше, чем другие (Каталония была впереди в этом отношении с 42,2% -ным падением продаж, в то время как малонаселенные регионы, такие как Экстремадура, упали всего на 1,7% за тот же период). В отличие от большинства стран Европы, Испания не признает ипотечные кредиты как долговые обязательства. Поскольку цены на недвижимость упали настолько, что для большинства изъятий на их счета приходится только 60% кредита, выселенные имеют большие долги за недвижимость, которой они больше не владеют.

Цены и количество построенных домов

Согласно отчетам Банка Испании, в период с 1976 по 2003 год цены на жилье в Испании удвоились в реальном выражении, что означает, в номинальном выражении, увеличение в 16 раз. В период с 1997 по 2006 год цены на жилье в Испании выросли примерно на 150% в номинальном выражении, что эквивалентно 100%-ному росту в реальном выражении. Отмечается, что с 2000 по 2009 год к существующему фонду в 20 миллионов было добавлено 5 миллионов новых жилых домов. В 2008 году рынок недвижимости начал быстро падать, и цены на жилье резко снизились на 8% в том году. В период с 2007 по 2013 год цены на жилье в Испании упали на 37%. Каждый год в Испании строится почти миллион домов, что больше, чем в Германии, Франции и Англии вместе взятых.

Долг по недвижимости

Одним из главных последствий этой ситуации является рост долга домашних хозяйств. Поскольку обычно покупка жилья, будь то для проживания или для инвестирования, производится за счет ипотечных кредитов, рост цен предполагает увеличение долга. Задолженность испанцев удвоилась менее чем за десять лет. В 1986 году долг составлял 34% от располагаемого дохода, в 1997 году он вырос до 52%, а в 2005 году достиг 105%. В 2006 году четверть населения имела долги со сроком погашения более 15 лет. С 1990 по 2004 год средняя продолжительность ипотечных кредитов увеличилась с 12 до 25 лет. Банк Испании сообщил, что сбережения домохозяйств в 2006 году были перегружены долгом. Фактически, Банк Испании каждый год предупреждал о высокой задолженности испанских домохозяйств, которая, по мнению учреждения, была неустойчивой. В конце 2006 года частный долг составил 832,289 млрд евро, что на 18,53% больше, чем в прошлом году, и достиг 1 трлн евро к концу 2010 года. Банк Испании также предупредил о чрезмерной задолженности строительной отрасли. Президент Торговой палаты Испании Хавьер Гомес Наварро на мероприятии, организованном Ассоциацией финансовых журналистов, заявил, что предприятия "никогда не взыскивают" 30% долга перед сектором жилья. По данным Банка Испании, этот долг составил 325 миллиардов евро по состоянию на декабрь 2009 года, из которых 96,824 миллиона были плохими кредитами. Президент Палат сожалеет о том, что испанская финансовая система не признает влияние кризиса на их активы, а также Банк Испании, который утверждает, что это ответственность всего финансового сектора: "В Испании никогда не хотелось признавать, что финансовая система не в хорошей форме, поскольку это вынудило бы банковский сектор начать рекапитализацию политики. Целью государственной политики до сих пор было выиграть время, начать мягкую рекапитализацию банков, но время сейчас заканчивается". По данным консалтинговой фирмы R. R. de Acuna & Asociados, более половины из 67 000 застройщиков страны можно отнести к категории "зомби", у которых обязательства превышают их активы и дохода достаточно только для погашения процентов по кредитам. По данным Банка Испании, процент сомнительных кредитов для домашних хозяйств среди общей суммы кредитов увеличился с 0,8% в 2005 году до 6,2% в 2011 году.