Введение
Правовые права, защищающие право собственности на имущество.
Концепция "пакета прав" является метафорой, используемой для объяснения сложности прав собственности. Профессора юридических вузов, преподающие вводные курсы по имущественному праву, часто используют эту концептуализацию для описания "полной" собственности как совокупности различных прав различных заинтересованных сторон. Эта концепция возникла у Уэсли Ньюкомба Хоффельда в 1913 году, хотя он сам никогда не использовал фразу "пакет прав". Она была далее развита и распространена среди широкой аудитории в форме первого Свода правил по вопросам собственности (опубликованного в пяти томах между 1936 и 1944 годами), поскольку первый составитель Свода, Гарри Бигелоу, был поклонником идей Хоффельда. Владение землей – это гораздо более сложный вопрос, чем просто приобретение всех прав на нее. Полезно представить себе пакет прав, который можно разделять и вновь собирать. Распространенной аналогией для "пакета прав" является "связка прутьев", где каждый прут представляет собой отдельное право. Любой владелец недвижимости обладает набором "прутьев", непосредственно связанных с землей. Например, установление залога механика изымает часть, но не все права из пакета, принадлежащего владельцу. Прекращение действия залога возвращает эти права или "прутья" в пакет владельца. В Соединенных Штатах (и в рамках общего права) наиболее полный возможный титул на недвижимость называется "полная собственность". Даже владение землей федеральным правительством США в некоторых отношениях ограничено законодательством штатов об имуществе.
Варианты концепции
По всему миру можно встретить различные подходы к разграничению между использованием государственной и частной собственности. Хотя концепция "пучка прав" прочно укоренилась в общем праве, сопоставимые идеи существуют и в системах гражданского и религиозного права. Национальное, региональное и муниципальное законодательство существенно влияет на то, что владельцы прав собственности могут делать со своим имуществом в отношении его застройки и развития. Парагосударственным организациям (например, коммунальным службам) также разрешается устанавливать сервитуты на частной земле. Исторически степень индивидуального и общественного контроля над недвижимостью значительно варьировалась. Различия между капитализмом, деспотизмом, социализмом, феодализмом и традиционными обществами часто определяют различные стандарты землевладения. Концепция "пучка прав" выглядит совершенно иначе при рассмотрении в контексте разных типов обществ. Например, государство, придерживающееся принципов невмешательства, предоставит существенно иной "пучок прав", чем коммунистическое государство.
Приложения
Земельные трасты и земельные банки – примеры попыток перераспределить совокупность прав на землю. Обычно это достигается путем разделения обязанностей по владению и управлению от прав на использование имущества. Типичная стратегия общественного земельного траста заключается в сохранении права собственности на землю и продаже надстроек (жилых или иных зданий) покупателям с низким доходом. Это позволяет людям приобретать жилье по цене, значительно ниже рыночной, и извлекать выгоду из повышения стоимости своей собственности. Инвестиционные трасты недвижимости разделяют совокупность прав, чтобы обеспечить коммерческие инвестиции в недвижимое имущество. Эти правовые структуры становятся все более распространенными во всем развитом мире. Незаконное занятие (сквоттинг) представляет собой неэкономический способ передачи части прав на землю. В зависимости от действующего законодательства, сквоттер может приобрести права собственности, просто занимая незанятый участок земли в течение продолжительного периода времени. Районы с высокой концентрацией сквоттеров иногда называют неформальными поселениями. Сквоттеры сталкиваются с большой нестабильностью из-за отсутствия правоустанавливающих документов и государственных усилий по "ликвидации ветхости". "Незаконное занятие" может привести к "приобретательному сроку давности", который в общем праве является процессом приобретения права собственности на чужое недвижимое имущество без компенсации путем владения им способом, противоречащим правам законного владельца в течение установленного срока. Условия приобретения по давности определяют тип права, приобретенного приобретателем, который может быть правом абсолютного владения, правом на полезные ископаемые или иной долей в недвижимости.