Введение

Газлампинг – это ситуация, когда продавец (особенно недвижимости) принимает устное предложение (обещание о покупке) на недвижимость от одного потенциального покупателя, но затем принимает более выгодное предложение от другого. Это также может означать, что продавец повышает запрошенную цену или требует больше денег в последний момент, после предварительной устной договоренности о меньшей сумме. В любом случае, первоначальный покупатель оказывается в невыгодном положении и вынужден либо предложить более высокую цену, либо отказаться от покупки. Термин "газлампинг" наиболее распространен в Соединенном Королевстве и Ирландии, хотя аналогичные практики встречаются и в других странах.

Англия и Уэльс

С ростом цен на недвижимость на британском рынке жилой недвижимости в конце 1980-х годов, практика перебивания ставок (газомпинг) стала обычным явлением в Англии и Уэльсе, поскольку предложение покупателя не имеет юридической силы даже после его принятия продавцом. Договор купли-продажи земли должен быть заключен в письменной форме, что является требованием английского законодательства, восходящим к Статуту о мошенничестве 1677 года и подтвержденным пунктом 2 Закона о праве собственности (разные положения) 1989 года. Изначально это требование было направлено на обеспечение добросовестности и определенности при сделках с землей, а также на предотвращение мошенничества. Когда владелец принимает предложение о покупке, покупатель обычно еще не заказывал обследование здания и не имел возможности провести рекомендованные юридические проверки. Предложение о покупке делается «с оговоркой о заключении договора», и, следовательно, до обмена письменными договорами любая из сторон может в любой момент отказаться от сделки. Завершение всех формальностей может занять от 10 до 12 недель, и если в течение этого периода продавец соблазнится более выгодным предложением, покупатель останется разочарованным и понесет убытки. Запрашиваемая цена не влияет на вероятность перебивания ставок, но местоположение имеет значение: это чаще встречается в Лондоне и на Северо-Востоке Англии. Принятие любого предложения, превышающего предыдущее, называется газломпингом. Когда цены на недвижимость снижаются, практика газломпинга становится редкой. Термин «газундеринг» был придуман для обозначения обратной практики, когда покупатель ждет момента обмена контрактами, чтобы снизить свое предложение, угрожая срывом всей цепочки сделок купли-продажи. «Газангинг» описывает аналогичную ситуацию, когда продавец полностью отказывается от продажи, рассчитывая получить более выгодную цену или предложение после улучшения рыночной конъюнктуры. Считается, что термин может происходить от идишского слова «гезумф», означающего «завышать цену» или «обманывать».

Шотландия

Шотландское законодательство и практика делают проблему перехвата предложения (газомпинга) редкостью в Шотландии. В шотландской системе оформления сделок покупатели либо получают заключение эксперта перед подачей предложения адвокату продавца, либо делают предложение «при условии получения заключения эксперта». Продавцы обычно устанавливают дату окончания приема письменных предложений, а затем предоставляют письменное подтверждение выбранного предложения. Соглашение становится обязательным, когда адвокат продавца предоставляет подписанное письменное подтверждение предложения покупателя. Если продавец попытается принять более высокое предложение после того, как договоры были юридически оформлены посредством письменного предложения и его принятия, его адвокат откажется его представлять, поскольку это, согласно кодексу практики Общества адвокатов Шотландии, будет являться профессиональным проступком. Как и в Англии, все договоры купли-продажи земли должны быть оформлены в письменной форме и подписаны каждой стороной или от ее имени. В Шотландии адвокаты сторон подписывают документы от их имени, в отличие от Англии, где покупатель и продавец оба подписывают договор, представленный в двух экземплярах, которые затем обмениваются для заключения обязательного договора. Часто ошибочно утверждается, что перехват предложения (газомпинг) является редкостью в Шотландии, поскольку считается, что устное соглашение о сделке с недвижимостью имеет юридическую силу; хотя законодательство о договорах отличается от английского, редкость объясняется иной системой оформления сделок. Однако в Шотландии агент по недвижимости, действующий от имени продавца, может инициировать случаи другой формы перехвата предложения (газомпинга). После истечения срока подачи письменных предложений и устного подтверждения выбранного предложения агентом по недвижимости, агент может попытаться спровоцировать торги между выигравшим покупателем и конкурентом, который может быть даже вымышленным, чтобы увеличить предложение каждой стороны. В таких случаях выигравший покупатель имеет мало средств правовой защиты, поскольку, несмотря на устное уведомление о принятии его предложения, он затем получает устное уведомление об отклонении его предложения в пользу более высокого предложения. Такие ситуации возникают только на ранней стадии процесса оформления сделки, до получения письменного подтверждения предложения адвокатом продавца. Часто это происходит из-за юридической обязанности агентов по недвижимости информировать продавца о любом более высоком предложении, полученном до письменного подтверждения устно принятого предложения, включая предложения, полученные после даты окончания приема предложений. В Шотландии возможно снижение цены (газундеринг), если у покупателя недостаточно активов для предъявления иска, но это не является распространенным явлением.

Соединенные Штаты

Термин "газопогрузка" не используется в Соединенных Штатах. В каждом штате действуют свои законы и традиции, но покупатели обычно делают письменное предложение, которое, после принятия (подписания) продавцом, в большинстве случаев становится обязательным для продавца. Это называется договором купли-продажи, который может содержать условия. Договоры купли-продажи жилой недвижимости в США обычно включают пункт об инспекции, предусматривающий короткий период, в течение которого покупатель может осмотреть объект и отказаться от договора с полным возвратом задатка, если результаты инспекции его не удовлетворят. Однако продавец, за исключением некоторых штатов, не может отказаться от договора в течение периода инспекции. В Нью-Джерси, например, продавец имеет период "правовой экспертизы", в течение которого он может отказаться от принятого договора.

Охота на рыбу

"Газундернинг" – это ситуация, когда потенциальный покупатель (особенно недвижимости) предлагает приобрести объект по оговоренной цене, но затем угрожает отказаться от сделки, если продавец не согласится на снижение цены. Это происходит в двух основных случаях:
Во-первых, на падающем рынке, когда стоимость недвижимости существенно снижается в период между первоначальной договоренностью и предполагаемой датой продажи. Во-вторых, непосредственно перед подписанием официальных договоров, когда покупатель полагает, что продавец находится в уязвимом положении (такая практика обычно считается неэтичной). Продавец может оказаться в уязвимом положении, например, если уже взял на себя другие обязательства, такие как участие в цепочке сделок, и крайне не заинтересован в ее срыве.