Введение

Концепция оценки недвижимости
Сравнимые объекты (или «компы») – это термин, используемый в оценке недвижимости для обозначения объектов с характеристиками, аналогичными оцениваемому объекту, стоимость которого определяется. Это может быть сделано агентом по недвижимости, который пытается установить стоимость дома или имущества потенциального клиента посредством анализа рынка, либо лицензированным или сертифицированным оценщиком или геодезистом, использующим более четкие методы при проведении оценки недвижимости.

Использование в оценках

Оценка недвижимости подобна любому другому процессу статистической выборки. Объекты сравнения – это отобранные и измеренные элементы выборки, а результатом является оценка стоимости, именуемая в терминологии оценки недвижимости «оценкой». В большинстве процессов статистической выборки ищут один наилучший оценщик. Однако, поскольку рынки недвижимости известны своей высокой неэффективностью, а данные о сделках на рынке подвержены значительным погрешностям, процесс оценки обычно опирается на несколько одновременных подходов к определению стоимости, а заключительным этапом для формирования мнения оценщика является экспертное согласование результатов. Таким образом, сопоставимые данные используются во всех подходах к оценке.

Подход сравнения продаж

Это подход, наиболее часто связанный с использованием сопоставимых объектов. Оценщик подбирает достаточное количество сопоставимых объектов (от трех в анализе жилой недвижимости до значительно большего числа при оценке нежилой) и вносит корректировки в цены продажи сопоставимых объектов, учитывая различные факторы сравнения. Например, если площадь оцениваемого объекта составляет , а сопоставимого – 1100, то цена продажи сопоставимого будет скорректирована в сторону уменьшения, чтобы отразить эту разницу в стоимости. Эта корректировка может быть незначительной, поскольку предельные цены сопоставимых факторов обычно значительно ниже средних цен в небольших диапазонах значений.

Подход к доходам

Этот подход основан на дисконтированных или капитализированных оценках будущих денежных потоков. Зачастую эти будущие денежные потоки необходимо оценивать, используя сопоставимые объекты, приносящие доход. Ставки дисконтирования и коэффициенты капитализации часто определяются на основе недавних сделок с сопоставимыми объектами, с внесением соответствующих корректировок для учета разницы в риске между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом.

Особые ситуации

Оценщики часто призываются для оценки влияния конкретных факторов, таких как загрязнение, сервитут или строительный дефект. Оценщики, специализирующиеся на подобной работе, как правило, ведут базы данных сопоставимых сделок, аналитических обзоров или академических исследований, на основе которых корректировки могут быть разумно обоснованы.

Проверка соответствия

Сравнительные данные также могут использоваться при проведении "Comp Check" – сленгового обозначения простого анализа, обычно выполняемого агентом или брокером по недвижимости, для определения возможного диапазона цен продажи или оценки. Важно отметить, что полноценная оценка недвижимости обычно проводится в соответствии с определенными стандартами, наиболее распространенными в США являются Единые стандарты профессиональной оценочной практики, или USPAP. Существуют также инструменты, которые могут помочь покупателям или продавцам недвижимости оценить стоимость своего объекта, однако для получения полного и всестороннего анализа потенциальным клиентам всегда следует обращаться к анализу, проведенному лицензированным или сертифицированным оценщиком.