Введение

Использование, как термин в имущественном праве стран общего права, означает признание обязанности лица, которому имущество было передано для определенных целей, исполнять эти цели. В этом контексте "использование" эквивалентно "выгоде". Использование представляло собой справедливый или выгодоприобретательский интерес в земле. В раннем законодательстве собственник не мог распорядиться своим имуществом по завещанию, и религиозные учреждения также не могли его приобрести. Одной из причин создания использования было стремление избежать строгости определенных правил общего права, которые придавали первостепенное значение владению (seisin). Хотя общее право признавало использование в движимом имуществе с давних времен, к концу XIV века стало очевидно, что в земельном праве для этого понятия нет места. Тем не менее, использование удовлетворяло современным потребностям Англии XV века. Первым применением использования в отношении земли было предоставление земли францисканским монахам, которые дали обет бедности и не могли владеть землей. Вместо этого владелец мог передать землю доверенному лицу (enfeoff) в качестве арендатора для использования монахами в качестве cestuis que (предназначенных бенефициаров). Закон признавал доверенное лицо землевладельцем, в то время как монахи пользовались землей как его гости. Использование служило различным целям, в том числе:

Замена завещаний: до Статута о завещаниях 1540 года владелец земли в полной собственности не мог передать свои права на землю по завещанию в соответствии с общим правом. После его смерти земля переходила к его старшему сыну, а если он умирал, не оставив наследников, земля возвращалась (escheat) его сюзерену. Использование позволяло избежать этих последствий, позволяя владельцу передать свою землю другу с условием, что друг разрешит дарителю, а после смерти дарителя – назначенному cestuis que пользоваться землей в полном объеме и извлекать из нее выгоду. Избежание феодальных повинностей: посредством использования владелец мог избежать уплаты повинностей после смерти, поскольку он не владел землей на момент смерти. Обеспечение жены дарителя: поскольку муж и жена по общему праву считались одним лицом, мужчина не мог передать землю своей жене. Эта трудность преодолевалась, если земля передавалась феофею для использования в пользу жены дарителя. Избежание Статутов о Мортмейне: эти статуты запрещали передачу земли религиозным организациям. Их обходили, передавая землю феофею для использования в пользу религиозного ордена. Быстрое развитие использования, вероятно, было одним из последствий Черной смерти, во время которой многие землевладельцы дворянства умерли, оставив свою недвижимость вдовам и несовершеннолетним детям.

Применение

В конечном итоге, суд канцлера взял на себя задачу обеспечения исполнения доверительных обязательств. Позже он решил, что совесть не только доверительного собственника (феофея), но и его наследника, связана этими обязательствами. Таким образом, после смерти доверительного собственника, обязательство могло быть принудительно исполнено против его наследника, которому перешло право собственности. Идея о моральной связи постепенно расширялась, вместе с ней росла и сфера принудительного исполнения обязательства. К началу шестнадцатого века была достигнута современная позиция: обязательство могло быть исполнено против любого лица, приобретающего интерес в отношении земли, за исключением добросовестного приобретателя права собственности за ценное вознаграждение и без уведомления об этом обязательстве. В акте передачи "А и его наследникам для использования в пользу Б и его наследников", общее право признавало только А и не рассматривало дальнейшие условия. Однако, если А пытался действовать вопреки своей совести, суд канцлера обеспечивал исполнение обязательства против него. С этого времени два различных вида прав на землю могли существовать одновременно, что приводило к разделению между юридическим и фактическим правом собственности.

Статут использования

С самого начала законодательство вмешивалось в случаи, когда они использовались в целях, считавшихся неправомерными. В XIV и XV веках были приняты законы, направленные на предотвращение создания обременений для обмана кредиторов. Как сеньор на вершине феодальной пирамиды, король больше всего страдал от использования обременений и уклонения от феодальных повинностей. Статут об обременениях (1536) стал итогом различных попыток Генриха VIII решить эту проблему. Статут действовал путем реализации обременения, в результате чего право выгодоприобретателя (cestui que use), ранее являвшееся правом в сфере справедливости, превращалось в право собственности. Однако Статут не достиг своей цели, но современное трастовое право возникло как результат его неудачи. Статут об обременениях также является основой современного оформления сделок с недвижимостью.