Республика Плаза: История строительства и развития небоскрёба в Сингапуре.

Введение

Republic Plaza — небоскреб в деловом центре Сингапура. Он состоит из двух башен и 10-этажного подиума. Первая башня, Republic Plaza I, имеет 66 этажей и высоту, а ее интерьер обеспечивает арендаторам гибкое использование пространства, благодаря изменяющемуся восьмиугольному сечению. Вторая башня, Republic Plaza II, имеет 23 этажа, а подиум включает в себя торговую зону в три этажа. Изначально задуманный компанией Jones Lang Wootton в середине 1980-х годов, проект Republic Plaza должен был быть реализован совместным предприятием между C. Itoh, Land Equity и рядом других японских компаний. Однако в июле 1987 года City Developments Limited (CDL) приобрела два земельных участка на месте запланированной застройки и начала переговоры с партнерами по совместному предприятию о совместной разработке здания, в результате чего CDL получила 50% долю в проекте. Дополнительное приобретение земли для проекта осуществлялось в период с 1987 по 1989 год. Строительство началось в декабре 1991 года, а первая башня была завершена к декабрю 1995 года. Планы второй башни были разработаны после изменения расчета общей площади помещений Управлением по городской перепланировке в 1993 году, что позволило построить ее без дополнительных платежей за развитие. Строительство второй башни началось в ноябре 1995 года и было завершено в январе 1997 года. В феврале 1996 года CDL выкупила доли других партнеров, а Republic Plaza был официально открыт 25 января 1998 года. После того, как в середине 2010-х годов несколько крупных арендаторов покинули здание, CDL провела реконструкцию Republic Plaza в период с 2018 по 2019 год.

Планирование

Проект Republic Plaza был первоначально разработан компанией Jones Lang Wootton (JLW) в середине 1980-х годов. Комплекс включал в себя 3 блока – 62, 11 и 8 этажей – и должен был занять участок, ограниченный улицами Малакка, Сесил, Маркет и Д’Альмейда. Разработчиком проекта должно было стать совместное предприятие консорциума нескольких японских компаний, включая C. Itoh и Land Equity. Подробности проекта впервые были опубликованы в отчете газеты The Straits Times в марте 1987 года, в котором отмечалось, что он находился в разработке не менее шести месяцев. В том же отчете The Straits Times сообщила, что совместное предприятие планировало выкупить два участка на территории Republic Plaza у Overseas Chinese Banking Corporation и Great Eastern Life. CDL незамедлительно начала переговоры с совместным предприятием о совместной разработке Republic Plaza. Переговоры завершились в апреле 1988 года заключением соглашения, по которому CDL получила 50% долю в проекте, а другие партнеры – C. Itoh, Land Equity и Shimizu Corporation – владели долями в 23%, 20% и 7% соответственно. Ожидалось, что остальные партнеры также продадут свои доли CDL после завершения строительства. Land Equity впоследствии вышла из проекта Republic Plaza в январе 1990 года, продав свою долю CDL, а затем прилегающее здание FIDVI в марте 1989 года. Кроме того, в июне 1989 года в ходе земельных торгов, организованных Управлением городского развития (Urban Redevelopment Authority, URA), CDL подала заявку на участок, прилегающий к территории Republic Plaza на улице Сесил, с намерением включить его в комплекс, но ее предложение было выше, чем у DBS Land и Straits Steamship Land. После этого CDL объявила в январе 1990 года о пересмотре планов Republic Plaza, исключив государственную землю на улице Сесил и включив в проект здания CYS и FIDVI. Для финансирования проекта партнеры вели переговоры с несколькими банками о кредитной линии на сумму около . The Business Times сообщила, что, по словам нескольких банкиров, с которыми они общались, кредитная линия должна была состоять из трех траншей, которые должны были предоставить несколько японских лизинговых компаний, таких как Showa Leasing и Century, несколько японских банков, таких как Bank of Tokyo, Sumitomo и Mitsubishi Banks, а также несколько японских банков, базирующихся в Сингапуре, и один сингапурский банк. Кредитная линия, общая стоимость которой составила , была обеспечена к ноябрю 1990 года.

The Republic Plaza project was initially conceptualised by Jones Lang Wootton (JLW) in the mid 1980s. The development comprised 3 blocks of 62, 11, and eight floors, and was to occupy a site bounded by Malacca, Cecil, Market, and D’Almeida streets. It was to be developed by a joint venture between a consortium of several Japanese firms, including C. Itoh, and Land Equity. Details of the project were first disclosed in a report by The Straits Times in March 1987, which noted that it had been in the works for at least six months. In the same report, The Straits Times mentioned that the joint venture was planning to take over two plots on the Republic Plaza site from the Overseas Chinese Banking Corporation and Great Eastern Life. CDL promptly started talks with the joint venture over jointly developing Republic Plaza. The talks concluded in April 1988 with an agreement, under which CDL took a 50% stake in the project, while the other partners, C. Itoh, Land Equity, and Shimizu Corporation, had stakes of 23%, 20%, and 7% respectively. The other partners were also expected to sell their stakes to CDL once the development was completed. Land Equity subsequently withdrew from the Republic Plaza project in January 1990, selling its stake to CDL for followed by the adjacent FIDVI Building for in March 1989. In addition, in an Urban Redevelopment Authority (URA) land sale in June 1989, CDL bid for a plot adjacent to the Republic Plaza site along Cecil Street with the intention of incorporating it into the development, but it was outbid by DBS Land and Straits Steamship Land. Following this, CDL announced in January 1990 that it had revised the plans for Republic Plaza to exclude the state land along Cecil Street and include the sites of the CYS Building and FIDVI Building. To fund the project, the partners negotiated with several banks for a loan facility worth about The Business Times reported that, according to several bankers that it spoke to, the loan facility was to comprise three tranches, which were to be provided by several Japanese leasing firms, such as Showa Leasing and Century, several Japanese banks, like the Bank of Tokyo, Sumitomo and Mitsubishi Banks, and by several Singapore based Japanese banks and a Singaporean bank, respectively. The loan facility, with a final value of , was secured by November 1990.

Строительство

Церемония закладки первого камня площади Республики состоялась 10 декабря 1991 года, и работы по фундаменту начались в том же месяце. JLW, выступавшая в качестве маркетингового агента проекта, начала переговоры с несколькими потенциальными арендаторами к июню 1994 года, а стальной каркас здания был завершен в декабре 1994 года. С завершением возведения надстройки площади Республики, партнеры провели церемонию завершения строительства в марте 1995 года, и завершенная башня получила разрешение на временное использование в декабре 1995 года. Пока велось строительство первой башни, были разработаны планы второй башни для этого проекта, детали которых были опубликованы в The Business Times в апреле 1995 года. Высотой в 10-12 этажей, башня должна была располагать полезной площадью для аренды. The Business Times также сообщила, что решение о строительстве второй башни было принято после того, как URA изменила расчет общей площади зданий, включив в него лифтовые шахты только для первого этажа, что позволило совместному предприятию построить вторую башню без дополнительных затрат. Работы над второй башней начались в ноябре 1995 года,

для финансирования строительства второй башни и рефинансирования существующих кредитов на развитие. По словам CDL, обе схемы были успешно реализованы, и к январю 1996 года компания привлекла все необходимые средства. Площадь Республики была официально открыта премьер-министром Го Чок Тонгом 25 января 1998 года. На момент открытия комплекс располагал общей полезной площадью для аренды, значительная часть которой была сдана в аренду таким банкам, как Bank of Tokyo Mitsubishi, который также размещал в здании банковский зал, Bank of America, ING Barings и Rabobank.

2010-е годы

В середине 2010-х годов, с развитием новых офисных зданий в Сингапуре, несколько крупных арендаторов Republic Plaza предпочли переехать, а не продлевать договоры аренды. К сентябрю Itochu обеспечила себе офисные помещения в Guoco Tower, а ING вела переговоры о переезде в то же здание. ING и Itochu покинули Republic Plaza в третьем квартале 2017 года, за ними последовал Bank of Tokyo Mitsubish UFJ, до того момента основной арендатор здания, к концу того же года. Впоследствии, примерно часть освободившихся офисных площадей была занята оператором коворкинга Distrii.

В связи с отъездом крупных арендаторов в течение года, в феврале 2017 года CDL объявила о планах по реконструкции Republic Plaza после их ухода, чтобы привести здание в соответствие с новейшими офисными зданиями Сингапура. Стоимость реконструкции составила , работы проводились с апреля 2018 года по сентябрь 2019 года. Они включали модернизацию лифтов, вестибюлей и общих зон, а также работы на торговой галерее, где часть парковочных мест была переоборудована под торговые площади, а существующие торговые зоны были модернизированы для увеличения проходимости и размещения большего количества предприятий общественного питания.