Регулирование озера Тахо: конфликт между экологией и правами собственности.

Введение

Агентство регионального планирования Тахо (TRPA) было создано в 1969 году на основании межгосударственного соглашения между Калифорнией и Невадой, ратифицированного Конгрессом США. Агентство уполномочено защищать окружающую среду бассейна озера Тахо посредством регулирования землепользования и является одним из немногих регулирующих органов в Соединенных Штатах, основанных на принципах управления водосборным бассейном.

Споры и критики

Поскольку Агентство по планированию региона Тахо должно регулировать, как люди застраивают свою собственность в уязвимой среде, споры и критика здесь обычное дело. TRPA более 35 лет собирает данные о влиянии застройки на прозрачность озера Тахо и установило ограничения на площадь земли, покрытую зданиями и мощением, так называемое покрытие территории, на отдельном участке (от 1% в районах, признанных особо чувствительными, до 30% в районах, признанных наименее чувствительными). Определение степени чувствительности находится в исключительном ведении TRPA. Жители озера Тахо, штат Калифорния, экологические организации и группы по защите прав собственности неоднократно подавали иски к TRPA с требованием изменить ограничения и сборы в регионе Тахо. Обвинения, предъявляемые TRPA, отражают широкий спектр недовольства и претензий к Агентству, утверждающих, что оно слишком властно, злоупотребляет полномочиями или предвзято, управляется исключительно назначенными, а не избранными должностными лицами, или использует выборочные экологические данные, выходящие далеко за рамки его мандата по охране окружающей среды, а также что ограничения на жителей и развитие частной собственности нарушают ряд законов, включая пункт о принудительном отчуждении имущества в Конституции США. Также вызывает опасения научное обоснование, используемое TRPA для разработки своих правил. Например, более двадцати лет строительство новых пирсов в районах "основных мест обитания рыб" было запрещено, но позже были опубликованы исследования, показавшие, что некоторые искусственные сооружения в районах "кормления и укрытия" на самом деле могут приносить пользу популяциям рыб. Критика TRPA часто относится к экономической сфере. Некоторые владельцы бизнеса и домов выражают обеспокоенность тем, что хотят большей свободы в строительстве или расширении, чтобы максимально увеличить стоимость своей собственности. TRPA заявляет, что активно ищет инновационные способы, позволяющие владельцам недвижимости застраивать свои участки с учетом экологических требований, и разработала программы, которые уравновешивают воздействие на окружающую среду посредством компенсационных мер, но это утверждение также оспаривается, поскольку утверждается, что TRPA не подотчетна и игнорирует мнение общественности. Компенсационные меры обычно принимают форму сборов, которые используются для финансирования проектов по улучшению и восстановлению окружающей среды, но у жителей и предприятий нет возможности проверить, были ли уплаченные ими компенсационные сборы направлены на реальное смягчение ущерба окружающей среде. Некоторые считают, что эти сборы являются необоснованным налогом, например, ежедневная плата за аренду пассажирского автомобиля. В 2021 году эта плата составляла 5,50 доллара в день, а полученные средства предназначались для финансирования общественного транспорта, что, по мнению некоторых, выходит за рамки Устава TRPA 1969 года. TRPA публикует свой тарифный график в Интернете, который показывает, что домовладельцы и предприятия должны платить потенциально тысячи долларов за сборы за подачу заявок на улучшение участка, включая сборы за оценку участка, сборы за информационные технологии, сборы за геодезические работы, сборы за обработку, сборы за квадратный метр и многие другие фиксированные и переменные сборы, прежде чем частное лицо или предприятие сможет даже начать планировать улучшение своего участка. Эти сборы часто рассматриваются как дискриминационные, поскольку только состоятельные резиденты и предприятия могут позволить себе оплатить непомерно высокие сборы по сравнению с окружающими городами и округами. В 2005 году, стремясь привести все буи на озере в соответствие с действующими правилами, TRPA первоначально предложила плату за разрешение на буй в размере 5000 долларов США за первый буй и 7500 долларов США за второй буй. Многие жители протестовали, полагая, что TRPA не имеет права взимать налоги. В связи с общественным протестом и рекомендациями Управляющего совета TRPA в 2006 году было предложено снизить плату за разрешение до 500 долларов США за первый буй и 1500 долларов США за второй. В случае утверждения платы, агентство утверждает, что она будет использоваться для компенсации воздействия на качество воды и финансирования программы по контролю за водными судами и незаконными буями. Предложение, после двух лет обсуждений, должно было быть окончательно утверждено в феврале 2007 года. Однако Лига по спасению озера Тахо и Сьерра-Клуб, выступающие за сохранение моратория на строительство пирсов, продолжали протестовать против изменений. Кроме того, некоторые государственные органы Калифорнии продолжают ставить под сомнение воздействие новых пирсов на окружающую среду. Другие лица и общественные организации считают, что TRPA недостаточно строго контролирует застройку. Они утверждают, что, поскольку озеро Тахо принадлежит всем, владельцы собственности должны нести ответственность за последствия своей застройки. Более того, сторонники политики агентства указывают на то, что комплексные стратегии управления в населенных пунктах по всей стране финансируются за счет взимания платы с соответствующих объектов и участников, которые больше всего выигрывают от такого воздействия. Другие вопросы, за которые критикуют агентство, — это размеры штрафов и местное представительство в агентстве. Штрафы TRPA обычно составляют около 5000 долларов США за нарушения, такие как незаконная вырубка деревьев. В то время как некоторые критики утверждают, что такие штрафы недостаточно велики, поскольку состоятельный владелец прибрежной недвижимости может охотно заплатить такую сумму за улучшение вида, другие критики утверждают, что это еще одно доказательство чрезмерного расширения полномочий TRPA. Поскольку TRPA является двусторонним органом с квазифедеральными полномочиями, государственные и местные выборные должностные лица имеют мало возможностей для противодействия стратегии агентства. Хотя половина из 15 членов Управляющего совета TRPA состоит из местных выборных должностных лиц, в обществе существует мнение, что им остается только обращаться в суды для достижения баланса. Если кто-либо оспаривает решения агентства, он чувствует, что его представляют как противника охраны окружающей среды. Кроме того, критики агентства утверждают, что сотрудники TRPA представляются как "местные жители", что на самом деле верно для большинства членов совета и сотрудников, хотя небольшой процент сотрудников проживает за пределами бассейна Тахо, в близлежащих районах, таких как Карсон-Сити. Поскольку именно сотрудники ведут большинство переговоров и предлагают почти все вопросы повестки дня, которые рассматривает Управляющий совет, в обществе существует мнение, что агентство служит слишком немногим и не работает в интересах местных жителей и предприятий. Движение, возглавляемое местными группами по защите прав собственности и застройщиками, с целью избирать всех членов Управляющего совета местными жителями, продвигается уже несколько лет, но до сих пор ему сопротивляются государственные органы и экологические организации из-за опасений, что защита окружающей среды озера будет скомпрометирована в пользу застройки. Примером противоречий, с которыми сталкивается агентство, является застройка прибрежной зоны. Прибрежная зона озера Тахо — это место, где озеро встречается с сушей. Благодаря своей связи с качеством пейзажа, рекреации и прозрачностью озера, прибрежная зона является одной из самых чувствительных территорий в регионе. Агентство по охране окружающей среды признало озеро Тахо выдающимся национальным водным ресурсом в соответствии с Законом о чистой воде. Этот особый статус требует соблюдения стандарта сохранения и высокого уровня защиты. Только три водоема на Западном побережье имеют такой статус: озеро Моно в Калифорнии и озеро Кратер в Орегоне. Прибрежная зона озера Тахо имеет долгую и сложную историю. Правила, касающиеся строительства пирсов, буев и других вопросов, связанных с прибрежной зоной, исследуются и обсуждаются с 1980-х годов. Ассоциация домовладельцев на берегу озера Тахо и другие организации призывают к снижению ограничений на застройку, утверждая, что каждый владелец прибрежной недвижимости должен иметь право построить пирс. Другие группы, такие как Лига по спасению озера Тахо и Сьерра-Клуб, утверждают, что разрешение на строительство сотен новых пирсов нанесет вред среде обитания рыб и живописности, а также еще больше ограничит доступ общественности к пляжам и воспрепятствует катанию на каяках вдоль берега. Более 25 лет TRPA не разрешало строительство новых сооружений, таких как пирсы, в районах, считающихся "основными местами обитания рыб". Эти районы по-прежнему считаются ограниченными и уязвимыми. Однако вышеупомянутые научные...

Since the Tahoe Regional Planning Agency must regulate how individuals develop their property within a fragile environment, controversy and criticism are no strangers. TRPA has been collecting research on the effects of development on Lake Tahoe's clarity for more than 35 years, and has set limits on the amount of land that can be covered by buildings and pavement, called land coverage, on an individual parcel (ranging from 1% in areas it deems to be highly sensitive areas to 30% in areas deemed to be least sensitive areas). The designation of sensitivity is at the sole discretion of the TRPA. Lake Tahoe residents, the State of California, environmental groups and property rights groups have repeatedly sued TRPA to change restrictions and fees in the Tahoe Region. The charges levied against TRPA represent a wide range of grievances and displeasure with the Agency, claiming that the agency is too powerful, abusive or biased, exclusively run by non elected officials, or applying selective environmental data that goes far beyond their mandate of environmental protection, and asserting restrictions on residents and development of private property violate a range of laws, including the Takings Clause in the U. S. constitution. There is also concern over the scientific evidence TRPA uses to form its regulations. For example, for more than twenty years, construction of new piers in "prime fish habitat" areas was prohibited, but studies were later released that showed some manmade structures in "feeding and escape cover" habitat areas could actually benefit fish populations. Criticism of TRPA often falls under the category of economics. Some business owners and homeowners express concerns that they want more freedom to build or expand in order to realize the maximum value from their properties. TRPA says it works diligently to find innovative ways to allow property owners to develop their property in environmentally sensitive ways and has created programs that balance environmental impacts through mitigation, but this claim is also disputed claiming that the TRPA is unaccountable and ignores the public. Mitigation measures usually come in the form of fees which are used to fund environmental improvement and restoration projects, but there is no way for residents and businesses to verify whether the mitigation fees they paid were applied to actual environmental mitigation. Some feel that the fees amount to undue taxation, such as a per day fee for visitors renting a passenger vehicle. In 2021 this fee was $5.50 per day, with the proceeds earmarked to fund public transportation, which some argue falls outside of the 1969 TRPA Charter. TRPA posts their fee schedule online which shows that homeowners and businesses must pay potentially thousands of dollars in parcel improvement application fees, including site assessment fees, Information Technology fees, surveys fees, processing fees, per square footage fees, and many other static and variable fees before an individual or business can even begin to plan for improvement to their private lot. The fees have been viewed as discriminatory in practice, with only wealthy residences and businesses able to cover fees that are exorbitant in comparison to surrounding cities and counties. In 2005, in an effort to bring all buoys on the lake into compliance with current regulations, TRPA initially proposed a buoy permitting fee of $5,000 for the first buoy and $7,500 for a second buoy. Many residents protested thinking that the TRPA did not have the power to charge taxes. Due to public opposition and guidance from the TRPA Governing Board, a new proposal was made in 2006 reducing the permitting fee to $500 for the first buoy and $1,500 for the second. If the fee is approved, the agency claims it would be used to offset the impacts to water quality and to fund a watercraft and illegal buoy enforcement program. The proposal, after two years of discussion, was supposed to be finalized in February 2007. But the League to Save Lake Tahoe and the Sierra Club, which want the pier moratorium to continue, continued to protest the changes. Furthermore, some California government agencies continue to question the environmental impacts of more piers. Other individuals and public interest groups feel that TRPA does not go far enough in strictly controlling development. They claim that, since Lake Tahoe belongs to everyone, property owners must take responsibility for the impacts of their development. Further, supporters of the agency's policies point out that comprehensive management strategies in communities across the nation are funded by assessing fees on the associated properties and participants who benefit the most from such impacts. Other issues the agency is criticized for are fine amounts and local representation at the agency. TRPA fine amounts are generally around $5,000 for violations like unpermitted tree cutting. While some critics say such fines aren't large enough since a wealthy lake front owner may happily pay that much to improve their view, other critics argue that it is further evidence of TRPA's over reaching expansion. Since TRPA is a bi state entity with quasi federal powers, state & local elected officials have little recourse in opposing the agency's strategies. Although half of the TRPA's 15 member Governing Board is made up of locally elected officials, there is public sentiment that they have only the courts to turn to for balance. If anyone contests the agency's decisions, they feel they are painted as against the environment. Furthermore, critics of the agency have alleged that TRPA staff represent themselves as "locals", which is actually true of most of the board and the staff, though a small percentage of staff members live outside the Tahoe basin, in nearby areas such as Carson City. Since staff are the individuals with whom most of the negotiations are engaged, and who propose nearly all agenda items the Governing Board hears, there is local sentiment that the agency serves too few and is not working for the benefit of local residents and businesses. A movement led by local property rights groups and real estate developers to have all Governing Board members elected by local residents has been pushed for several years, but has thus far been resisted by government officials and environmental groups, due to concern that environmental protection of the lake will be compromised in favor of development. An example of the controversy the agency faces is development in the shore zone. Lake Tahoe's shore zone is where the lake meets the land. Because of its relationship to the quality of scenery, recreation, and lake clarity, the shore zone is one of the most sensitive areas in the region. The Environmental Protection Agency has designated Lake Tahoe as Outstanding National Resource Waters under the Clean Water Act. Having this special designation calls for a non degradation standard and a high level of protection. There are only three bodies of water on the West Coast with this designation; Mono Lake in California, and Crater Lake in Oregon are the other two. The shore zone of Lake Tahoe has a long and challenging history. Regulations affecting the construction of piers, buoys and other shore zone related issues have been researched and debated extensively since the 1980s. The Tahoe Lakefront Homeowners Association and others call for fewer restrictions on development, claiming that every lake front property owner should be allowed to build a pier. Other groups, such as the League to Save Lake Tahoe and the Sierra Club, argue that allowing hundreds of new piers will harm fish habitat and scenic quality, and will further block the public from access to beaches and will inhibit kayaking along the shore. For more than 25 years, the TRPA has not allowed new structures such as piers in areas considered "prime fish habitat." These areas are still considered limited and fragile. However, aforementioned scientific studies were conducted over a period of 15 years that showed protective measures could be taken to reduce the impacts of additional piers on the lake and that some underwater structures actually benefited fish populations in "feed and escape cover" habitat areas. In 2005 and 2006, after 20 years of debate, the agency released an environmental document with alternatives that would allow some new development in the shore zone, but says it balanced new development with programs that increased public beach access, protected sensitive areas, and set high standards for development. According to the agency, the shore zone example shows how TRPA attempts to serve all members of the public fairly by using the best available science and planning practices to protect Lake Tahoe and create a balance between the man made and natural environments. The agency says it understands that on some controversial issues, consensus isn't possible. But after robust collaboration between TRPA and the public, common ground can emerge to move the process forward. Even so, the shore zone changes remain in limbo.

Пожар в Ангоре/Кальдор и ответные действия против TRPA

В июне 2007 года пожар в Ангоре сжег и уничтожил 254 жилых дома и множество других строений, прилегающих к Южному озеру Тахо. Изменение направления ветра, когда огонь приблизился к границам города в районе "Y" (перекресток US50 и 89), спасло территорию от гораздо более масштабной катастрофы. Владельцы недвижимости, группы защиты прав застройщиков и местные лоббисты немедленно заявили, что строения сгорели из-за строгих экологических норм TRPA. Несмотря на противоречие правилам Cal Fire, сотрудники TRPA запрещали владельцам недвижимости создавать надлежащее защитное пространство вокруг домов и требовали укладки свежеопавших и легковоспламеняющихся сухих сосновых игл для предотвращения эрозии почвы в целях сохранения чистоты озера. На общественных слушаниях TRPA парировала, что защитное пространство всегда было приоритетом агентства и постоянно поощрялось, ссылаясь на опубликованные правила TRPA, общедоступные документы и предыдущие слушания. Однако во время слушаний после пожара, подтверждавших эту позицию, те, кто потерял свои дома, были настолько возмущены, что для обеспечения безопасности сотрудников TRPA потребовалось сопровождение охраны. Публикации в местных газетах, цитировавшие утверждения о том, что сотрудники TRPA заставляли домовладельцев складировать сухие сосновые иглы и другие горючие материалы вокруг домов, вплоть до прилегания к строениям, создавая пожароопасную ситуацию, вызвали быструю реакцию со стороны государственных и местных политиков, которые призвали к расследованию политики TRPA и действий сотрудников. В июле 2007 года губернаторы Калифорнии и Невады, Арнольд Шварценеггер и Джим Гиббонс, подписали двустороннее соглашение о создании "Комиссии по пожарной безопасности "Голубая лента" для расследования проблем с пожарами в бассейне озера Тахо, включая правила TRPA, которые привели к проблемам и потере сотен строений. Хотя расследование пожаров в Лесной службе США в Ангоре не выявило юридических оснований для обвинений в неправомерных действиях сотрудников и неблагоприятной политике агентства, оно подтвердило, что большинство строений загорелись от "тлеющих частиц" – кусочков горящей древесины, переносимых дымом от соседних строений или горящей растительности. Расследование также показало, что у некоторых старых домов были легковоспламеняющиеся деревянные крыши и недостаточное противопожарное расстояние вокруг строений. В некоторых случаях запасы дров и растопки на зиму хранились слишком близко к домам. В исследовании отмечалось, что мертвая и умирающая растительность вдоль Ангора-Крик "вероятно, способствовала" быстрому распространению огня. Местная прибрежная растительность в "прибрежных зонах" (таких как Ангора-Крик) в регионе Тахо охраняется как ценный ресурс, и TRPA строго ограничивает удаление растительности из этих зон для защиты почвы, среды обитания и качества воды. Хотя следователи пришли к выводу, что к катастрофическому пожару способствовали несколько факторов, включая несгоревшие кучи после предыдущих проектов прореживания леса, отсутствие защитного пространства, складирование горючих материалов возле строений и густой почвенный покров, было установлено, что некоторые строения фактически подожгли окружающую растительность, а не наоборот. Продолжаются разногласия по поводу почвенного покрова в пределах 9 метров (30 футов) от строений. В некоторых случаях правила TRPA требуют почвенного покрова для защиты от эрозии почвы на нарушенных участках. Почвенный покров часто может быть газоном или другим ландшафтным оформлением, однако местная растительность или естественный лесной опад, такой как тонкий слой сосновых игл или древесной щепы, обычно является более экологически предпочтительной альтернативой, а также более экономичной и простой в обслуживании. Некоторые группы утверждают, что использование сосновых игл и древесной щепы в качестве почвенного покрова в пределах 9-метрового периметра строения нарушает Калифорнийский кодекс государственных ресурсов 4291, требующий защитного пространства в Калифорнии. Однако слой лесной подстилки (гумуса), после разложения, не способен поддерживать пламя, достаточно интенсивное, чтобы поджечь строения с расстояния 9 метров. Тем не менее, свежеуложенные сосновые иглы остаются легковоспламеняющимися до полного разложения. Несмотря на это, сотрудники TRPA и местные пожарные службы изучают возможность использования негорючих или огнезащитных альтернатив для обеспечения защиты почвы и предотвращения пожаров. Кроме того, сотрудники и члены правления TRPA заявляют, что работают с местными пожарными округами над упрощением процедур для домовладельцев по созданию защитного пространства вокруг своих домов, устранением путаницы и возможных конфликтов между требованиями TRPA по борьбе с эрозией и требованиями к защитному пространству, а также облегчением ограничений на использование тяжелой техники в чувствительных районах вблизи населенных пунктов. Однако после пожара в Ангоре TRPA потребовалось более 15 лет, чтобы уточнить правила удаления сосновых игл, при этом домовладельцы и предприятия оставались подвержены штрафам TRPA в размере 5000 долларов США и более за удаление сосновых игл за пределами 1,5 метров (5 футов) от строения (так называемая зона 0) до 2022 года, поскольку почвенный покров в пределах защитной зоны оставался в прямом противоречии с 9-метровыми (30 футов) рекомендациями по защитному пространству (зона 1), последовательно рекомендованными Департаментом лесного хозяйства и противопожарной защиты Калифорнии, который прямо рекомендует "удалять сухие листья и сосновые иглы". TRPA взимает невозвратный сбор в размере 83 доллара США за любое заявление об удалении деревьев, что еще больше замедляет создание защитного пространства и, возможно, лишает жителей с низким доходом возможности защитить свою территорию. Расследования причин и последствий пожара в Ангоре показали, что обвинения в неправомерных действиях сотрудников могли иметь место, и политика защиты ресурсов, возможно, не была причиной катастрофы, но анти-TRPA настроения остаются крайне высокими среди большинства жителей. Многие пришли к выводу, что агентство посягает на безопасность собственности, конституционные права частной собственности и препятствует экономическому развитию в регионе озера Тахо. В августе/сентябре 2021 года, во время пожара Калдор, правительственные бригады расчищали большие участки до голой почвы и активно прореживали соседние леса для защиты города. Этот экстренный акт снизил высоту огня со сотен футов, как это было во время пожара в Ангоре в районе "Y", примерно до 15 футов, тем самым спасая город. В результате широкомасштабное прореживание деревьев без необходимых разрешений TRPA и удаление свежеопавших сосновых игл до голой земли происходили повсеместно. Также стало более распространенным проактивное применение огнезащитных продуктов Phos-Chek для защиты растительности. Очевидно, что пожар в Ангоре побудил общественность позаботиться о своей безопасности, а пожар Калдор укрепил это.

In June 2007, the Angora Fire burned and destroyed 254 residences and many other structures adjacent to South Lake Tahoe. A reversal of the winds as the fire approached the city limits near the "Y" (junction of US50 and 89) saved the area from a far more devastating disaster. Owners, developers' rights groups, and local real estate lobbyists immediately charged that the structures burned because of TRPA's strict environmental regulations. While inconsistent with Cal Fire regulations, TRPA field staff prohibited property owners from establishing proper defensible space around their homes and required the laying down of newly fallen and highly flammable dry pine needles to serve as erosion control in favor of lake clarity. In public hearings, TRPA countered that defensible space has always been a significant agency concern, and has always been encouraged by the agency, citing published TRPA regulations, public documents, and previous public hearings. However, in post fire hearings stating this position, those that lost their homes were so infuriated that security escorts were required to protect TRPA Staff's exit. Prompted by local newspaper articles quoting allegations of TRPA staff forcing homeowners to pile dry pine needles and other flammable materials around their homes, and even up against the structures, creating dangerous fire hazards, state and local politicians reacted swiftly by calling for investigations into TRPA policies and staff misconduct. In July 2007, California and Nevada governors Arnold Schwarzenegger and Jim Gibbons signed a bi state "Blue Ribbon Fire Commission" agreement, to investigate fire issues in the Lake Tahoe basin, including TRPA regulations that caused problems that led to the loss of hundreds of structures. While not meeting the legal threshold of staff misconduct and detrimental agency policies, the U. S. Forest Service fire investigations in the Angora Fire investigations confirmed that most of the structures caught fire from "firebrands"—pieces of burning wood—carried in the smoke column either from neighboring structures or from nearby burning vegetation. The investigations found that a few older homes had highly flammable wooden shake roofs and inadequate fire clearance around the structures. In some cases, winter fire wood and kindling supplies were piled too close to homes. The study did state that dead and dying vegetation along Angora Creek "likely contributed" to the fire's rapid spread. Native riparian vegetation in "stream environment zones" (such as Angora Creek) in the Tahoe Region are protected as sensitive resources, and removal of vegetation from these areas is vigorously restricted by TRPA to protect damage to soils, habitat, and water quality. While fire investigators have concluded that several factors contributed to the disastrous fire, including unburned piles from previous forest thinning projects, lack of defensible space, stockpiling of flammable materials near structures, and thick ground covers, investigators found that several structures actually burned the surrounding vegetation—not the reverse. There is continuing disagreement regarding ground cover within 30 feet (9 m) of structures. In certain cases, TRPA regulations require ground cover to provide protection from soil erosion on disturbed soil. Ground cover may often be lawn or other landscaping, however site specific native vegetation, or naturally occurring forest litter such as a thin layer of pine needles or wood chips, is generally the environmentally preferable alternative, and is more cost effective and easier to maintain. While some groups argue that utilizing pine needles and wood chips as ground cover up to the 30 foot perimeter of a structure is a violation of California Public Resources Code 4291 requiring defensible space in California, a covering of forest litter (duff layer), once decay has taken place, is not sufficient to carry a flame intense enough to burn structures from a distance of 30 feet away. However, freshly applied pine needles remain highly flammable until decomposition has fully occurred. Regardless, TRPA staff and local fire groups are investigating possible nonflammable or flame retardant alternatives to provide both soil protection and fire prevention. In addition, TRPA staff and board members state they are working with the local fire protection districts to simplify procedures for homeowners to implement defensible space requirements around their homes, and eliminate confusion and possible conflicts regarding TRPA erosion control requirements and defensible space requirements, and to ease restrictions on use of heavy machinery in sensitive areas near communities. However, after the Angora Fire, it took the TRPA over 15 years to clarify pine needle removal guidelines, with homeowners and businesses remaining subject to TRPA fines of $5000 or more for removing pine needles beyond 5 feet of a structure (a. k. a. Zone 0 space) until 2022 as ground cover within their defensible fire space zone remained in direct contradiction to the 30 foot guidelines for defensible space (Zone 1) that was consistently recommended by the California Department of Forestry and Fire Protection, which explicitly recommends to "remove dead or dry leaves and pine needles". The TRPA requires an $83 non refundable filing fee with any tree removal application, further slowing defensible space creation and arguably prevents lower income residents from defending their space. While investigations into the causes and effects on the Angora Fire show that allegations of staff misconduct may have occurred, and resource protection policies may not have been the root cause of the disaster, anti TRPA sentiment remains extremely high among most residents. Many have concluded that the agency has infringed on property safety, constitutional private property rights, and impeded economic development in the Lake Tahoe region. In August/September 2021, during the Caldor fire, government crews cut large swaths to the bare soil and aggressively thinned neighboring forests to protect the City. This emergency act lowered the fire height from 100s of feet as was seen during the Angora fire approaching the Y area, to about fifteen feet, thus saving the City. As a result, significant tree thinning without the required TRPA permits and removal of freshly fallen pine needles to the bare ground occurred widely. Proactive techniques of applying Phos check home defense fire retardant products to vegetation has also become more widespread. While clearly, the Angora Fire has reinvigorated the public taking hold of their own safety, the Caldor fire has cemented it.