Форма прав собственности на землю: Fee Simple (Полная собственность)

Введение

Форма свободной собственности на землю

В английском праве fee simple или fee simple absolute – это право владения землей, форма свободной собственности. "Fee" (плата) – это неотъемлемое, наследуемое, настоящее право владения землей. "Fee simple" (простая плата) – это недвижимое имущество, которым владеют без ограничения по времени (то есть, постоянно) в соответствии с общим правом, в то время как наивысшая возможная форма собственности – "fee simple absolute" (простая абсолютная плата), которая не имеет ограничений на использование земли (например, каких-либо условий или ограничений, запрещающих определенное использование земли или ставящих под угрозу приобретенное право). Права владельца fee simple ограничены государственными полномочиями по налогообложению, принудительному выкупу, полицейскими полномочиями и правом выморочного имущества, а также могут быть дополнительно ограничены определенными обременениями или условиями, указанными в акте, например, условием, требующим использования земли в качестве общественного парка, с правом обратного перехода к дарителю в случае невыполнения условия; это условная fee simple.

История

Слово "fee" связано с термином "феоф", означающим феодальное землевладение. Феодальные земельные владения существовали в различных формах, большинство из которых предполагало, что арендатор должен предоставлять своему сеньору определенные услуги, например, рыцарскую службу (военную службу). Если сеньором арендатора был король, то это могло потребовать предоставления множества различных услуг, таких как поставка лошадей во время войны или исполнение обязанностей церемониального камердинера короля. Эти феофы порождали сложные отношения между землевладельцем и арендатором, включавшие обязанности с обеих сторон. Например, в обмен на вассальную присягу или оммаж, сеньор был обязан защищать своего вассала. Когда феодальное землевладение было отменено, все феофы стали "простыми", то есть без каких-либо условий, связанных с владением землей.

Общее право

В английском общем праве корона обладала верховным правом собственности или аллодием на все земли Англии, что означало, что она являлась окончательным "владельцем" всех земель в период феодализма. Аллодиальное право собственности сохраняется за правительствами в рамках гражданского права. Однако корона может предоставить право собственности на абстрактное понятие – называемое правом на землю (estate in land) – которое является тем, чем владеют, а не самой землей, которую оно представляет. Право полной собственности (fee simple estate) также называют "правом полной собственности" (estate in fee simple) или "правом простого владения" (fee simple title), а иногда просто "свободным владением" (freehold) в Англии и Уэльсе. С начала нормандского периода, когда феодализм был введен в Англию, вассал или "держатель" феода не мог отчуждать (продавать) его без согласия своего сеньора. Однако вассал мог выделить часть земли и передать ее в качестве подчиненного феода своему субарендатору, процесс, известный как субинфеодация. Статут 1290 года "Quia Emptores" отменил субинфеодацию и разрешил продажу прав полной собственности. Уильям Блэкстон определил право полной собственности как право на землю, которым человек обладает, когда земля передается ему и его наследникам безусловно, без каких-либо ограничений по времени или условиям. Землей, находящейся в праве полной собственности, можно распоряжаться по усмотрению ее владельца; ее также можно заложить или использовать в качестве обеспечения. Владельцы недвижимости в праве полной собственности имеют право владения и пользования имуществом в течение своей жизни и, как правило, участвуют в определении того, кто получит право на имущество после их смерти. Исторически права на землю могли быть ограничены по времени. Распространенные временные ограничения включают право пожизненного владения (life estate), которое прекращается со смертью получателя (или другого указанного лица), даже если земля была передана третьему лицу, или срочный договор аренды (term of years), то есть аренда на определенный срок, например, в случае владения на определенный срок. Право полной собственности также могло быть ограничено способом наследования, например, путем установления майората (entailment), который создавал право хвостового наследования (fee tail). Традиционно майорат создавался формулировками в дарственной, такими как "Н. и его законным мужским потомкам", что ограничивало круг наследников. Если наследников не находилось, имущество возвращалось наследникам первоначального дарителя. Большинство стран общего права отменили майорат законодательно.

In English common law, the Crown had radical title or the allodium of all land in England, meaning that it was the ultimate "owner" of all land in the past feudal era. Allodial title is reserved to governments under a civil law structure. However, the Crown can grant ownership in an abstract entity – called an estate in land – which is what is owned rather than the land it represents. The fee simple estate is also called "estate in fee simple" or "fee simple title", or sometimes simply "freehold" in England and Wales. From the start of the Norman period, when feudalism was introduced to England, the tenant or "holder" of a fief could not alienate (sell) it from the possession of his overlord. However, a tenant could separate a parcel of the land and grant it as a subordinate fief to his own sub tenant, a process known as sub enfeoffing or "subinfeudation". The 1290 Statute of Quia Emptores abolished subinfeudation and instead allowed the sale of fee simple estates. William Blackstone defined fee simple as the estate in land that a person has when the lands are given to him and his heirs absolutely, without any end or limit put to his estate. Land held in fee simple can be conveyed to whomsoever its owner pleases; it can also be mortgaged or put up as security. Owners of real property in fee simple have the privilege of interest in the property during their lifetime and typically have a say in determining who gets to own an interest in the property after their death. Historically, estates could be limited in time. Common temporal limitations include life estate, a land ownership that terminates upon the grantee's (or another person's) death even if the land had been granted to a third party, or a term of years, a lease for a specified term, such as in an estate for years. A fee also could be limited through the method of its inheritance, such as by an "entailment", which created a fee tail. Traditionally, fee tail was created by words of grant such as "to N. and the male heirs of his body", which would restrict those who could inherit the property. If no heirs could be found, then the property would revert to the original grantor's heirs. Most common law countries have abolished entailment by statute.

Продолжительность

Полное владение недвижимостью (или право собственности в полной мере) означает максимальный объем прав собственности на землю, который может быть законно предоставлен; это величайшее возможное сочетание прав, полномочий, привилегий и иммунитетов, доступных в отношении земли. Три основных признака полного владения недвижимостью заключаются в том, что оно может быть отчуждено, передано по завещанию и унаследовано по закону.

Создание и характеристика простой комиссии

Правила, требовавшие использования определенных формулировок для создания права полной собственности при передаче имущества, были отменены законодательством в Соединенных Штатах. Для передачи права полной собственности по обычному праву, в документе об передаче или завещании должно было быть указано "Б и его наследникам". Любая иная формулировка передавала меньший объем прав. Современные документы об передаче обычно соответствуют стандартизированной форме. Предполагается, что завещатель намеревается передать свое имущество в право полной собственности, если только в завещании не указано намерение передать меньший объем прав, например, право пожизненного владения.